Топ-5 мифов при сделках с недвижимостью

Вокруг сделок с недвижимостью бродит масса слухов, один одного интереснее – к примеру, женщина была свято уверена, что не имеет права продать квартиру, много лет назад оставшуюся ей по завещанию от отца. Сама квартира пришла в запустение, и продать жилплощадь по рыночной стоимости уже не удалось. Мужчина пытался продать квартиру, оформление документов было на завершающей стадии, когда покупательница вдруг отказалась. На резонные вопросы женщина ответила, что она понятия не имела, что квартира досталась мужчине по наследству. А такие квартиры продавать нельзя «по закону», продавец мошенник и она сейчас в полицию пойдет. Чтобы избежать таких ситуаций, в этой статье мы развенчаем самые популярные мифы о сделках с недвижимостью.

Аванса не даем

Первый популярный миф – обязательное внесение некоего задатка при покупке квадратных метров у стороннего продавца. К сожалению, на рынке недвижимости присутствует масса мошенников, поэтому внесение части суммы до оформления сделки – это ошибка. Там, где замешаны большие деньги, нужно проявлять максимальную осторожность. Стоит исключить различные предварительные договоренности, авансы и задатки – если сделка не состоится, вернуть потраченные средства практически невозможно. Если сумму пришлось уплатить (погасить долги за коммуналку, к примеру), необходимо составить документ, подтверждающий факт получения средств продавцом. Устных договоренностей недостаточно, обязательно нужно получить расписку – в противном случае можно остаться и без денег, и без квартиры. И правды потом не найти – мало ли, что говорит покупатель, продавец также может что угодно сказать.

Каждый шаг при совершении сделки нужно фиксировать. Доказанный факт – многие люди просто не знают, что сделку нужно регистрировать в Росреестре. Недостаточно заверить бумаги у нотариуса и поставить подписи, нужно обратиться в МФЦ и подать документы для регистрации сделки и получения свидетельства, подтверждающего право собственности. Пока свидетельство не будет на руках у покупателя, владельцем квартиры он не будет. Нужно проверять все документы на квартиру, информацию о продавце и членах его семьи – если сделка не будет «чистой», то велика вероятность, что сделку признают недействительной. Квартиру в таком случае вернут продавцу, а вот вернут ли деньги покупателю – большой вопрос. Поэтому нужно тщательно проводить расчеты и проверять документацию. Закажите выписку из Росреестра, это позволит узнать реальную информацию о квартире, в том числе – фактическую стоимость квадратных метров.

Мы с тобой одной крови

Еще один распространенный пример – завещание. Если в семье есть пожилые или люди, ведущие асоциальный образ жизни, то родственники привыкли недвижимость оформлять на себя путем составления завещания. В корне неверный подход, реальная практика показывает, что завещания легко изменить или вовсе отменить. После смерти человека может выясниться, что обладателем квартиры является другой человек по договору дарения, купли-продажи или вовсе другому, более позднему завещанию. Сей документ вполне возможно изменить в одностороннем порядке, предполагаемый будущий владелец квартиры даже не узнает об этом. Оспорить такие сделки практически невозможно, если нет действительно веских доказательств недееспособности завещателя. Поэтому вместо завещания рекомендуется оформить договор купли-продажи или дарения еще при жизни родственника, а затем зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы стать единоличным владельцем недвижимости.

Другая проблема проявляется. Когда родственники пытаются заключить договор пожизненного содержания в обмен на квартиру. Такой принцип сделки уже показал свою несостоятельность сразу по нескольким причинам. Во-первых, это дорого – один или два прожиточных минимума в зависимости от выбранного сценария. Во-вторых, время изменчиво, пожилые люди часто меняют свое отношение к родственникам и к договору в целом, поэтому могут разорвать его в судебном порядке. Доказать, что содержание было на самом деле, почти невозможно, даже чеки не станут полноценным доказательством – мало ли, куда покупал продукты участник договора ренты. Ситуация усугубляется тем, что рента стала настоящим поприщем для мошенников, поэтому суд по большей части встает на сторону пожилых людей. Из-за этого подобные договора считаются ненадежным вариантом передачи квартиры в собственность, лучше поискать другие выходы из ситуации.

И в горе, и в радости

Чаще всего проблемы возникают при совершении сделки в браке. Любовь – это, конечно, хорошо. Но статистика разводов говорит сама за себя. Купить квартиру не проблема, обычно недвижимость оформляется на супругов в равных долях. Ситуация кардинально меняется, когда дело заходит о бракоразводном процессе. Чаще всего встречается ситуация, когда один из супругов продает имеющееся до брака жилье, а затем на вырученные деньги покупается новая квартира, оформленная в совместную собственность. При делении имущества суд определяет квартиру пополам, поэтому теряются и деньги, и квадратные метры. Редко супруги после развода способны уживаться вместе, приходится разъезжаться, а это не всегда легко без дополнительного вливания денежных средств. О справедливости также говорить не приходится, ведь по-честному большую часть квартиры (а порой и квартиру целиком) стоило бы отписать супругу, который продал свои квадратные метры.

Поэтому, любовь любовью, но не стоит стесняться оформлять брачный контракт. Человек, который действительно любит, пойдет на такой шаг. На крайний случай, если составление контракта невозможно, то при оформлении сделки вполне возможно указать пропорциональные затратам доли. К примеру, супруг, затративший средства с продажи своей квартиры, может получить три четверти новой покупки. Также при заключении сделки возможно указать, что средства были направлены с продажи квартиры, принадлежащей одному из супругов. Если второй супруг в таком случае настаивает на половине или большей части квартиры, то это повод призадуматься – не ради ли квадратных метров заключался брак. Люди привыкли реально оценивать ситуацию, и большинстве возможных сценариев стоит позаботиться заранее во избежание судебных тяжб. Тем более, что сохранить добрые отношения в подобной ситуации получается не всегда.

Дети – цветы жизни

Иногда в качестве продавцов выступают люди, у которых в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Многие покупатели ошибочно полагают, что покупать такие квартиры нельзя. Потому что такие действия нарушают права детей. Это не так, если сделка проведена грамотно – тонкости и нюансы в этом процессе имеются. Прописка не дает права ребенку претендовать на жилье, поэтому подобная сделка вполне безопасна. Другое дело – если несовершеннолетний является собственником квартиры или доли. Подобная сделка возможна только в том случае, если одновременно с продажей ребенок получает жилье, равное по стоимости и не меньшей площади. К примеру, если вместо квартиры в Москве несовершеннолетний получает в собственность точно такую же квартиру в Рязани, то такая сделка не будет считаться равноценной заменой. А вот если вместо комнаты в Москве получит большую квартиру равной стоимости, то сделку признают законной.

Для совершения сделки потребуется заверенное согласие органов опеки. Здесь возможны два варианта – либо у органов опеки есть предоставленное родителями соглашение на приобретение другой квартиры, либо заверенная нотариусом бумага, где родители принимают обязанность купить квартиру с привлечением средств от реализации текущей собственности. Покупатели переживают, что квартиру отберут. Если родители не купят жилье, а потратят деньги на другие цели. Волноваться не стоит – квартиру никто не заберет, так как по закону на момент свершения сделки договоренности соответствовали требованиям. Неисполнение обязательств родителями по отношению к ребенку на новых обладателях квадратных метров негативно не должно отражаться, а вот органы опеки определенно заинтересуются подобным случаем – дальнейшие разбирательства касаться покупателей квартиры не будут.

Наследственный багаж

Многие люди полагают, что нельзя приобретать квартиры, доставшиеся собственникам по наследству. Ошибочное мнение, такие квартиры ничем не отличаются от других форматов собственности жилья. Другой вопрос, что такие квартиры сами по себе становятся проблемными при наследовании не родственниками, а посторонними лицами, на рынке недвижимости предостаточно случаев с поддельными завещаниями. Поэтому новый собственник может стать частью судебного разбирательства, из-за этого покупатели стараются обходить подобные квартиры стороной, ведь никому не хочется потерять время, нервы, деньги и квартиру. Приобретение квартиры у лица, которое не является родственником завещателю, возможно только при условии полной «чистоты» документов, а при малейших сомнениях лучше отказаться от договора – даже поведение продавца может намекать на проблемы с документацией. Не стесняйтесь задавать вопросы и запрашивать документы в государственных органах.

С другой стороны, если наследником является родственник завещателя, то проблемы почти не возникают в таких случаях. Продавец должен официально вступить в права наследования, сделка должна быть признана законной и зафиксированной в Росреестре. Даже если вдруг объявятся другие наследники, то покупателю ничего не грозит – сделку купли-продажи в таком случае закон трактует как состоявшуюся, и потребовать расторжения такие наследники не смогут. Даже если в суде наследники докажут, что имеют право на квартиру, то квадратные метры останутся у покупателя. А вот продавцу придется выплатить наследникам сумму с вырученных средств, равную размеру доли. Поэтому покупатель в любом случае останется при квартире и в разбирательствах участвовать не будет. Так что покупать наследные квартиры можно и нужно, главное – удостовериться в законности права на наследование.

Мифов и досужих сплетен вокруг сделок с недвижимостью хватает. Но если покупатель нашел квартиру мечты, то неподтвержденные слухи не должны быть препятствием для приобретения желанных квадратных метров. Поэтому перед покупкой стоит проконсультироваться со специалистом по недвижимости, чтобы юрист помог разобраться в тонкостях совершения сделки и помог проверить документы на жилье. Узнать информацию о собственнике возможно и самостоятельно, заказав выписку из Росреестра, но у юристов больше возможностей проверить законность владения и «чистоту» самой квартиры. А если не хочется связываться с подобными проблемами, то приобретайте жилье в новостройке – с застройщиком подобных конфликтов не возникнет.