Что такое кадастровая стоимость: нюансы оспаривания

Термин «кадастровая стоимость» хорошо знаком владельцам недвижимости, хотя это понятие ввели представители государственных органов. В законе четко указано, что кадастровая стоимость в идеале должна совпадать с рыночной или быть максимально приближенной к этой планке. Поскольку расчет кадастровой стоимости проводится по массовому шаблону, часто возникают неприятные ситуации, когда кадастровая стоимость сильно превышает рыночную цену квартиры, а ведь оценка кадастра стала базой для налогообложения. Вот и выходит, что владельцам недвижимости приходится переплачивать налоговым органам. Поэтому так важно знать о нюансах кадастровой оценки – возможно, стоит обратиться за перерасчетом кадастровой стоимости.

Размер оплаты

Для начала важно разобраться в том, завышена ли кадастровая стоимость недвижимости. За этим важно следить, поскольку из-за колебаний экономики и рынка недвижимости кадастровую стоимость заново устанавливают каждые пару лет. Если сегодня установлена правильная сумма, то это вовсе не значит, что так будет и завтра. Проблемы создает даже само государство, внося неожиданные поправки к существующим законам и процессам оценки. Понятно, что о таких «улучшениях» собственника информировать не будут, зачастую об изменении кадастровой стоимости владелец квартиры узнает либо из налоговой квитанции на имущество, либо из справочной информации по объектам недвижимости Росреестра. Приятного, конечно, мало – чаще всего собственники видят, что кадастровая стоимость сильно завышена на десятки, а порой и на сотни тысяч рублей. И виной тому именно массовый процесс оценки, не учитывающий важные факторы – к примеру, местоположение и состояние экологии.

Больше всего при подобных алгоритмах работы страдают владельцы недвижимости в отдаленных населенных пунктах, а также в провинциальных городах. Иногда даже создается ощущение, что процесс разработан исключительно для российских столиц. Но практика показывает, что кадастровая оценка регулярно допускает ошибки даже при работе со столичной недвижимостью. Выход здесь только один – бороться. В суде охотно встанут на сторону владельца квартиры, если у того будут веские доказательства завышения кадастровой стоимости. О несовершенстве процесса кадастровой оценки хорошо знают и государственные органы, и сами владельцы недвижимости. Именно поэтому популярность набирают компании, получившие разрешение на независимую оценку кадастровой стоимости недвижимости. Эксперты без работы не сидят, поскольку постоянно выдают заключения о реальных планках кадастровой и рыночной стоимости квадратных метров.

Будем спорить

Все та же практика показывает, что оспаривание кадастровой стоимости – это сложный процесс, и доказать собственную правоту получается не всегда. Государственные органы очень неохотно признают собственную неправоту, поэтому стоит подготовиться к отстаиванию собственной точки зрения. Просто прийти в суд и заявить о несогласии недостаточно, нужно чем-то подкрепить свои слова, которые, как известно, «к делу не пришьешь». Поэтому нужно прикладывать имеющуюся документацию о кадастровой стоимости, установленной Росреестром, о рыночной стоимости квартиры и о фактических показателях, отраженных в отчете независимого эксперта. Понятно, что из-за лишних двадцати рублей в налоговой квитанции связываться с судебными разбирательствами желающих будет немного, но ситуация меняется, когда речь пойдет о реализации квадратных метров. Если рыночная стоимость жилья сильно ниже кадастровой, это повод обратиться в суд за перерасчетом.

Известны случаи массового обращения жильцов одного многоквартирного дома в суд. Дело в том, что кадастровая стоимость устанавливается и на каждую квартиру по отдельности, и на дом целиком. Если неправильная оценка получила такие масштабы, то понадобится нотариально заверенная доверенность, чтобы не ходить по судам всем домом, а направлять полномочных представителей. Главное – приложить официальное заключение независимого эксперта, в противном случае велика вероятность отказа рассматривать дело. К сторонним организациям обращаются именно из-за того, что они не имеют отношения ни к одной из сторон разбирательства и не заинтересованы в подтасовке результатов осмотра. Что интересно, кадастровые оценщики от государства зачастую даже на место не выезжают – это также мощный аргумент при судебных разбирательствах.

Почему так происходит

Главная причина ошибок при кадастровой оценке квартир – массовость процесса. Нет индивидуального подхода, который бы исправил ситуацию. Понятно, что такой принцип невозможен просто в силу того, что в России миллионы жилых помещений, и с каждым годом эта цифра только увеличивается. При том, что приходится раз в два или четыре года заново устанавливать кадастровую стоимость помещений, такой объем работы Росреестр осилить не в состоянии. А полагаться только на информацию, полученную от собственника, никто не будет – при таком подходе найдутся желающие искусственно занизить стоимость, чтобы платить как можно меньший налог. О том, какие это создаст проблемы, если нужно будет продать квартиру, никто думать не хочет. Из-за того, что процесс оценки несовершенен. И происходят такие ошибки, хотя не стоит забывать и о пресловутом человеческом факторе и недостоверной информации при осмотрен помещений.

Бывает и такое – судебная практика показала, что при определенных условиях удавалось добиться снижения кадастровой стоимости на 80 процентов. И это при том, что рыночная цена объекта недвижимости не менялась. Слишком многое зависит от достоверности информации, вида объекта. Тут также придется доказывать собственную правоту, если в документах помещение числится дополнительной комнатой, а по факту это кладовка или вовсе лестничная площадка. Занижение кадастровой стоимости тоже плохо, в дальнейшем возникнут проблемы с налоговой инспекцией. Поэтому эксперты в мире недвижимости предупреждают, что следить за информацией о своей квартире важно и нужно, чтобы вовремя заметить недостоверные данные и сообщить о неправильной стоимости. Собственнику недвижимости проще выявить недостоверную информацию – весь вопрос в том, что бывает непросто достучаться до государственных органов, чтобы доказать их неправоту.

О нюансах

Неприятный факт состоит в том. Что о завышенной кадастровой стоимости владельцы недвижимости чаще всего из квитанций об оплате налога. И специалисты в сфере налогов рекомендуют сначала заплатить сумму, указанную в письме. Иначе велика вероятность нарваться на штрафы и пени. Лишь после завершения разбирательств стоит обратиться в налоговую с требованием перерасчета. Для удобства решения подобных споров излишне уплаченные средства зачтут в счет будущих расчетов с налоговой. Да, государство еще и очень неохотно деньги возвращает, с этим нужно смириться и идти до конца.  В большинстве таких ситуаций дело рассматривается в судебном порядке, и обращаться за перерасчетом только после вступления решения суда в законную силу. Главное – предъявить суду оплаченные квитанции, чтобы доказать факт перечисления денег, в противном случае владелец недвижимости получит только штрафы за неуплату налогов, вплоть до уголовной ответственности.

Для снижения кадастровой стоимости придется немало потрудиться, потратить силы и нервы. В частности, вернуть кадастровую стоимость к нормальной планке возможно двумя способами. Во-первых, нужно доказать, что при расчете оценщикам предоставили недостоверную информацию о площади, местоположении и других важных факторах, влияющих на кадастровую стоимость. Если сведения достоверны, то возможно пойти по другому маршруту – доказать, что рыночная стоимость намного ниже кадастровой. Именно для этого нужно заключение эксперта, желательно, из независимой комиссии. Обязательно требуйте выезда специалиста на место, чтобы тот своими глазами увидел состояние жилого фонда и степень развитости инфраструктуры. Не всегда рыночная и кадастровая стоимость совпадают, но отличия между этими двумя суммами должны быть на минимальном уровне. Тут стоит помнить и о том, что покупателю придется заплатить налог на приобретаемое имущество, поэтому привести стоимость квартиры в надлежащий вид – это в интересах обеих сторон.

Что же делать?

Для начала нужно узнать актуальную кадастровую стоимость недвижимости на официальном сайте в разделе «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Просто забиваете в предложенные поля адрес и получаете краткую справку, без указания персональных данных. Полная выписка заказывается также в онлайн-форме, но за нее нужно будет заплатить. Затем нужно нанести визит оценщикам, чтобы те провели оценку рыночной стоимости квартиры. На основании заключения готовится обращение в суд. Сами юристы отмечают, что снижать кадастровую стоимость нужно только в том случае, если в этом есть смысл – в противном случае затраты на юристов и оценщиков экономия на налоге не окупит никогда. Справедливости ради стоит отметить, что в большинстве случаев затраты окупаются после получения первой же налоговой квитанции. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью доходит до сотни тысяч рублей, а в практике юристов был случай, когда разница между рыночной и кадастровой стоимостью превысил миллион рублей.

Путь предстоит тернистый – в зависимости от специфики дела решение суда может попасть в кассационные или апелляционные инстанции. И представлять интересы владельца недвижимости может только человек с высшим юридическим образованием, поскольку этого требует законодательство Российской Федерации. Если решение успешно пройдет все инстанции, владельцу недвижимости придется посетить Кадастровую палату, чтобы там изменили информацию о кадастровой стоимости жилья. И только после того, как эта цифра изменится на верную, уже можно будет обратиться в налоговые органы за перерасчетом. Самостоятельно с подобными разбирательствами мало кто может справиться, поэтому рекомендуется обратиться к юристам за профессиональной помощью.