В чем проблема российского рынка недвижимости

Приобретение жилья (особенно в кредит) – процесс довольно хлопотный. Мучительные поиски подходящего дома и местности с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением, детальное изучение застройщиков, бывших владельцев, управляющих компаний… Список возможно продолжать бесконечно. И эти проблемы возникают всегда, вне зависимости от того, какое жилье хочется купить – вторичку или новостройку. Понятно, что каждому хочется выбрать что-то получше, заплатив при этом как можно меньше денег. И для того, чтобы выбрать подходящий вариант, нужно подробно изучить российский рынок недвижимости и его основные проблемы – врага стоит знать в лицо, чтобы успешно с ним бороться.

Хочу то – не знаю, что

На верхней строчке рейтинга проблем российской недвижимости числится банальный человеческий фактор. Человек приходит к риелтору или застройщику и заявляет: «мне нужна квартира, чтоб жить». Логичное заявление, но непонимание собственных потребностей напрямую влияет на рынок. Вот захотелось квартиру купить, влезу в ипотеку и буду просто жить, а то, что вокруг – замечать не буду. На самом деле недвижимость (даже единственная) – это инвестиция, причем долговременная и весьма выгодная, даже если реализовать квартиру нужно срочно. Предвидеть будущее пока совершенно точно никто не может, но вот просчитать свои действия на н6есколько ходов вперед – вполне по силам каждому. Перед покупкой жилья человеку стоит продумать несколько важных положений:

• возможно ли сдавать квартиру в аренду;
• как изменится стоимость жилья в этом районе;
• насколько просто будет продать/обменять/подарить квартиру.

На крайний случай с этими вопросами можно обратиться к застройщику, риелтору или в консалтинговые агентства. Первую попавшуюся квартиру позволить себе купить может не каждый, нужно уделять внимание перспективам и уровню развития. Одно дело, если проблемы с благоустройством около дома временные, и застройщик/муниципалитет уже работает над этим вопросом. И совсем другое, если уже несколько лет дело с места не двигается – жить в захолустье значительно сложнее. С транспортом проблемы, магазинов не хватает, до образовательных учреждений не добраться без проблем. В этом плане новостройки выглядят куда респектабельнее – застройщики любят массовое строительство, а предприниматели довольны внушительным потоком людей, поэтому даже вдали от центра есть все необходимое для нормальной жизни. Инфраструктура сама по себе развивается, и все довольны таким положением дел.

Проконсультируйте меня!

Многие люди все же понимают, что справиться с подбором недвижимости самостоятельно не смогут, поэтому обращаются в консалтинговые агентства. Решение хорошее, специалисты досконально изучают рынок недвижимости. Но тут новое препятствие – по факту действительно хороших экспертов в этой области не так уж и много, а в маленьких городах их и вовсе единицы. Чаще всего вместо полноценной консультации и настоящей помощи покупатель получает обычного риелтора, которому нужно продать квартиру как можно выгоднее, чтоб получить свой процент. Зачастую покупатели сталкиваются с тем, что уже во время заселения выясняются неприятные подробности – соседи-алкаши, морг под окнами и аэропорт через дорогу. Несколько утрированно, но суть проблемы ясна. И сделать с этим уже ничего нельзя, разве что заново обратиться к такому же риелтору, а потом снова годами ждать свою «идеальную квартиру».

И снова первичный рынок недвижимости выигрывает у жилья, в котором раньше обитали другие люди – там сделки более прозрачны. Полностью полагаться на честность застройщика не стоит – ну нет у них мотива, чтобы покупатель стал постоянным инвестором. Задача строительной организации та же – продать квартиру. Проблем в любом случае будет меньше, чем со вторичным жильем, а то и вовсе сделка будет честной. Пока недостаток качественного консалтинга никак не компенсируется, людям приходится самостоятельно искать хорошего консультанта. Обычно для этого обращаются за помощью к друзьям и знакомым – принцип «сарафанного радио» уже сотни лет прекрасно работает. Все честно, консультации производятся на основе договора, в котором прописаны основные положения и стоимость услуги. Но читать то, что в договоре написано мелким шрифтом, нужно – исключительно для собственного спокойствия.

Дороговато, батенька

Не будем кривить душой – большая часть квартир в России покупается при помощи заемных средств. Не всегда речь идет об ипотечном кредитовании. Иногда люди добирают необходимую сумму при помощи потребительского кредита. Скопить на квартиру исключительно из собственных средств зачастую становится невозможно, чтобы там не писали в Росстате. Поэтому покупатели считают нормальным процесс обращения в финансовые организации за ипотекой. В банках тоже не дураки сидят, ведь большое количество выданных кредитов на крупную сумму сулит хорошую прибыль. Ставки по ипотеке и обычным кредитам регулярно снижаются, и внешне все выглядит просто отлично – все на благо людей. Но вот если обратиться к «загнивающему» Западу, то можно обнаружить весьма неприятный факт – ставка по кредиту в продвинутых европейских странах составляет 1-з процента годовых против средней российской ставки 7-10 процентов.

Все познается в сравнении – средний срок ипотечного кредитования по стране составляет 10 лет. Фактически, за указанный период заемщику приходится выплачивать банку двойную стоимость квартиры. В той же Европе доступно больше вариантов для погашения ипотеки, поэтому кредит не становится непосильным ярмом на шее. Россия пока такими успехами похвастаться не может. Но в Центробанке отмечают, что теперь есть предпосылки с постепенному снижению ставок, ведь нужно стремиться к тому, чтобы жилье было доступным для разных категорий населения. Крупные финансовые организации России уже активно работают в этом направлении – самостоятельно снижают ставки до возможного минимума во время акций. Да и сами застройщики стали лояльнее относиться к покупателям, предлагают весьма выгодные условия для рассрочки и сотрудничества с банками на приемлемых для всех сторон условиях.

Скандалы, интриги, расследования

Как бы странно это не звучало, но косвенно в упадке рынка недвижимости виноваты… СМИ. И сами застройщики, естественно. Оказалось, что резонансные истории о банкротстве и судебных разбирательствах с крупными российскими застройщиками серьезно подпортили желание людей заниматься покупкой недвижимости. То же происходит и на вторичном рынке – регулярно в новостях проскальзывает информация об обманутых продавцах и покупателях, новых видах обмана, развода и мошенничества. Чем больше таких данных демонстрируется в средствах массовой информации, тем меньше спрос на квартиры. Дело ведь благое делается, люди так узнают, что с тем или иным застройщиком/агентством/продавцом связываться не стоит, но вместо этого падает спрос на недвижимость. Одно время это было не настолько критично, чтобы рынок недвижимости оказался в упадке, но с недавних пор ситуация существенно изменилась в худшую сторону.

Виной тому – проблемы крупных и с виду весьма благополучных застройщиков. Люди начинают сомневаться – если у этих ребят возникли проблемы, где гарантия, что у моего застройщика их не возникнет? Чем больше шумиха вокруг скандалов, тем больше людей отдают предпочтение вторичному рынку или вовсе отказываются от приобретения жилья. Частично решить проблему поможет новый 214-ый Федеральный закон, но пока он еще не действует в полной мере, говорить о его успешности – рано. Поэтому всем сомневающимся небольшой совет – лучше выждать и посмотреть, какие «игроки останутся на поле». Если застройщик останется на рынке даже после взносов в Фонд Защиты Дольщиков и постройки дома фактически за собственные и/или кредитные средства, то это само по себе говорит о финансовой устойчивости организации. Со вторичным рынком все не так просто – без помощи толкового специалиста по недвижимости не обойтись.

Разве у нас есть выбор?

Главная проблема российского рынка недвижимости – вторичка. Новостройки сейчас по большей части из разряда «такая корова нужна самому», а вот квартиры от хозяина продаются весьма активно. Виной тому банальные предрассудки. Люди до сих пор считают, что дома советской постройки наиболее надежны, потому что качественно построены. Но с момента распада Союза прошло уже немало времени, вторичное жилье не молодеет с каждым годом, даже если проводится капитальный ремонт. Не зря же проект реновации запустили. Многие дома, построенные в девяностых, уже нуждаются в обновлении, а по программе капремонта стоят где-то в тридцатом году. Безнадежно устарело все – начиная с невнятной плитки в подъездах и окрашивании стен, как в больнице, заканчивая проржавевшими инженерными коммуникациями. А вот цены за такие квартиры порой не уступают благоустроенным квартирам в новостройках. Консерватизм – это, конечно, неплохо в определенном смысле, но не в тех случаях, когда дело касается перспективы.

Число устаревших домов растет с каждым годом, и это без учета построек, представляющих культурную ценность. Да и инвестиционная привлекательность падает с каждым десятилетием. Выгодно продать квартиру в очень старом доме уже не выйдет – покупатель пошел очень уж разборчивый. Даже на красивые обещания маркетологов уже никто не ведется, всем требуются доказательства качества. Не нужно удивляться тому, что продавцы вторички охотно идут на торг – люди понимают, что покупатель будет сбивать цену в любом случае, поэтому заранее устанавливают высокий ценник и дают возможность «снизить» цену до приемлемого для себя показателя. Так что торговаться можно и даже нужно. Дом в любом случае вечно стоять не будет, однажды и он получит статус аварийного, а владельцы квартир обзаведутся квадратными метрами в новостройке.

Подытожим

Проблемы с российским рынком недвижимости есть, и в ближайшее время их не получится решить, словно по мановению волшебной палочки. Год еще можно выждать, чтобы ситуация с переходом на новый закон устаканилась, но ждать внезапного и сильного снижения ипотеки уж точно не стоит. Если есть сомнения. Нет уверенности в выборе – лучше обратиться к специалисту за консультацией и помощью. Ведь момент получения ключей от собственной квартиры станет одним из самых приятных воспоминаний и началом дороги к выгодному вложению денег.