Почему отодвигаются сроки сдачи домов в эксплуатацию

Печальная тенденция российского рынка недвижимости – дома, построенные по принципу договоров участия в долевом строительстве, стали сдавать в эксплуатацию с большими временными задержками. Но люди стали более подкованы с юридической точки зрения, поэтому на недобросовестных застройщиков обрушился шквал судебных исков. И количество претензий только растет, обманутые дольщики объединяются в группы, пишут коллективные заявления. Но пока ситуация не меняется, а количество недостроенных домов только растет. Как подобная тенденция повлияет на строительные организации и самих покупателей, постараемся разобраться в этой статье.

О внешних причинах

Если обратиться к информации, предоставленной Единым реестром застройщиков, то тенденция опаздывать со вводом дома в эксплуатацию прослеживается более наглядно. В 2016-ом году вовремя ключи от квартиры получили 60% всех российских дольщиков. В 2018-ом же году за первое полугодие сдали вовремя всего 25% жилых помещений. Российский рынок недвижимости и без того находился в шатком положении из-за проблем с экономикой в стране, а с выходом нового закона о долевом строительстве ситуация стала только хуже – застройщики и без того не всегда успевали сдавать проекты вовремя. Теперь же приходится считаться с мнением финансовых организаций. Некоторые эксперты считают, что сложности с переходом на работу с эскроу-счетами спровоцируют дополнительные задержки. Сами застройщики в этом плане придерживаются тактики молчания – только практика сможет показать, как работает новый закон.

Причин, которые способны повлиять на сроки, масса. Обычно дома сдают не вовремя из-за финансовых проблем, задержек с инвестициями и прочих проблем, связанных с деньгами. Вторая важная причина – изменения требований к строительству. В частности, администрация поселения вполне способна приписать застройщику некоторые обязанности по развитию инфраструктуры (на законных основаниях). Поэтому иногда встречаются ситуации, когда дом уже готов, но передать его в эксплуатацию нельзя, так как на прилегающей территории идут работы по благоустройству. Застройщики признаются, что что задержки появляются регулярно, и лишь половина из них – по объективным причинам. Из-за них сроки приходится переносить даже крупным и финансово благополучным компаниям. Вдобавок, стоит помнить, что не только сам застройщик участвует в возведении дома – нужно закупать материалы, коммуникации и сотни других важных вещей.

Если причина задержки объективная, то дольщики готовы пойти навстречу и подождать, если срок переноса не превысит разумных пределов. Иногда строительные организации даже становятся заложниками неожиданных ситуаций. Вот, к примеру, случай, получивший широкий резонанс – в Санкт-Петербурге на время проведения чемпионата мира по футболу ограничили передвижение грузовых автомобилей. Сразу несколько объектов не получали нужных материалов, поэтому сроки пришлось перенести. Большинство дольщиков в таких случаях спокойно ждут окончания строительства, но есть и те, кто пытаются заработать на сложившейся ситуации. Правда, суд в таких случаях редко встает на сторону дольщика.

Я не боюсь Вас, сэр!

Самое интересное – сами дольщики способны стать причиной задержки строительства. Достаточно открыть поисковую систему в браузере, чтобы увидеть сотни объявлений юристов. Они, якобы, способны «быстро и честно» вернуть затраченные на покупку квартиры деньги, отобрав их у строительной организации в качестве компенсации за «страдания». Итог вполне предсказуем – застройщик начинает испытывать финансовые трудности, ведь каждая тысяча на счету. Из-за этого приходится отодвигать сроки, да и риски дольщиков возрастают в геометрической прогрессии. Если дольщики массово будут обращаться к юристам из-за каждой мелочи, велика вероятность вовсе лишиться квартиры. Во-первых, застройщик через суд способен расторгнуть договор и вернуть деньги, во-вторых, постоянные финансовые проблемы спровоцируют переход строительства в разряд долгостроя.

Подобные методы уже стали «потребительским экстремизмом», своего рода бизнесом, против которого нет методов борьбы на законодательном уровне. Юристы – действительно профессионалы высокого класса, они используют только «чистые» и законные методы. Дело в том, что закон обычно встает на сторону потребителя. Особенно потребителям нравится та часть закона «О защите прав потребителя», в которой говорится о неустойке в 3% за день при устранении недостатков в квартире. Эксперты считают, что подобные нормы будут к месту в разбирательствах в химчистке, где испортили и не исправили любимый плед, но никак не в процессе долевого строительства, где небольшие задержки не являются чем-то из ряда вон выходящим. Если, конечно, ключи от квартиры передали на месяц позже, а не на два года. В таком случае с застройщиком стоит спорить, в остальном – всегда существует возможность договориться.

Эксперты считают, что потребители охотнее идут на поводу у юристов из-за того, что просто перестали переживать за будущие квартиры. 95% застройщиков на российском рынке – добросовестные, абсолютно честные организации, которые доводят стройку до конца. Вот и получается, что гарантии получить квартиру у таких застройщиков возросли в десятки раз. В профсоюзах пытаются бороться с подобными попытками заработать на застройщиках, но пока реальных действенных методов не придумали. Вместо этого застройщики учатся уговаривать и идти на компромиссы. В большинстве случаев это срабатывает, строительные организации не станут нанимать некомпетентных сотрудников, в том числе – юристов. Не стоит впадать в панику раньше времени, честные застройщики готовы отвечать на вопросы и обосновать задержки.

Мы – против

Судебная практика также показывает, что строительные организации редко остаются в плюсе после разбирательств. Десятки громких судебных процессов, миллионные выплаты штрафов, неустоек и компенсаций, финансовые проблемы – все это не останавливает потребителей. Застройщики верят, что однажды Верховный Суд увидит, к чему такие действия ведут – если без разбора в ситуации просто вставать на сторону потребителя, то строительный рынок лишится сотен честных строительных организаций. Это спровоцирует упадок предложения квартир, а существующие жилые площади резко возрастут в цене. И без того цены поднялись из-за выхода некоторых игроков, увеличения НДС и ключевой ставил, а также введения эскроу-счетов. Если и другие крупные организации прекратят работу, это спровоцирует существенный недостаток жилья в России. Поэтому застройщики стараются избегать таких проблем и договариваться с дольщиками еще до подачи судебного заявления.

Сами застройщики считают, что с введением нового закона о долевом строительстве, на них начали излишне давить – строго наказывать за любые недочеты, на которые раньше даже внимания никто не обращал. Подобный подход негативно скажется на строительной отрасли, к примеру, по новому законодательству задержка при сдаче дома в эксплуатацию до трех месяцев грозит запрет на продажу квартир. Мало того, если задержка составит более шести месяцев, регистрация договоров долевого участия запрещена. Получается, что застройщику приходится искать деньги у юридических лиц, либо просить дольщиков об отсрочке. Увы, договориться получается далеко не всегда, а деньги на долгострои организации дают весьма неохотно даже честным строительным организациям, испытывающим временные трудности. По этому поводу пока также нет действенных методов решения проблемы, вот и остается только надеяться на чудо.

С другой стороны, еще до суда многие дольщики жалуются на то, что застройщики отказываются вести диалог. Если бы участникам строительства нормально объясняли причины задержек, то возможно было бы построить конструктивный диалог. Строительные организации заранее занимают агрессивную позицию, их возможно понять. Претензий друг к другу у сторон масса, договориться сторонам очень сложно, поэтому и возникают недопонимания. Эксперты считают, что конструктивный диалог поможет бороться с «потребительским экстремизмом» и желанием отвоевать деньги у застройщика. Строительным организациям также нужно стать лояльнее и научиться взаимодействовать с клиентами. Их также стоит понять, ведь даже миллион на квартиру – это огромные деньги для большинства людей.

С долевым строительством всегда было непросто, и как только ситуация относительно пришла в норму, вышел новый закон. В идеале он должен защитить права дольщиков, которые для покупки квартиры даже оформляли ипотечные кредиты. По факту, застройщики оказались в сложном положении. Пока строительным организациям приходится искать обходные пути и уменьшать риски по максимуму. В частности, приходится разводить срок перевода дома в эксплуатацию и передачи ключей от квартир собственникам. До полноценного диалога далеко, поэтому пути решения еще нужно будет искать.