Новые изменения на рынке недвижимости

Введение нового закона, регламентирующего отказ от долевого строительства, даже сами депутаты признают поспешным решением. Поправки в теории должны были помочь сократить количество обманутых дольщиков, поэтому разработка новых принципов взаимодействия застройщиков – это верное направление. Вот только с введенным законом правительство переборщили – слишком жесткие условия были поставлены для строительных организаций. Депутаты осознали свою ошибку, поэтому российский строительный рынок ждут новые поправки. Условия работы для застройщиков обещают послабить, но надеяться на возвращение долевого строительства не стоит.

С заботой о людях

Приятно, что государство решило всерьез позаботиться о покупателях квартир. Деньги ведь просят немалые, большинство сделок оформляются с привлечением заемных средств. Обидно и несправедливо разом потерять все, поэтому отказ от принципов долевого строительства действительно поможет исправить ситуацию на российском рынке недвижимости. Многие застройщики считают. Что новый закон не проработан как следует – по факту, ужесточились требования к строительным организациям, а некоторые условия даже не обусловлены законодательством. Президент требует увеличение количества жилья, ежегодно вводящегося в эксплуатацию, а новый закон убрал с рынка некоторых игроков и осложнил работу тем, кто остался. Мало того, пока юридически нет отделения недобросовестных застройщиков от строительных организаций, испытывающих временные трудности.

Изначально чиновники придерживались мнения, что одному застройщику нужно выдавать разрешение на возведение только одного объекта. Инициативу хотели распространить даже на те проекты, которые утверждены еще до 1 июля 2018-го года. После длительных дискуссий выяснилось, что подобный принцип не годится, и на старые проекты его точно распространять не стоит. Поэтому такие дома решили не трогать – к строительству разрешено привлекать деньги покупателей, поступающих по договору долевого строительства. Правда, застройщиков предупредили, что не стоит набирать массу проектов, «пока есть возможность», так как это напрямую будет влиять на дальнейшую процедуру выдачи разрешений. Если перевод дома в эксплуатацию будет задерживаться более, чем на три месяца, но без объективным причин, чиновники имеют полное право отказать в выдаче разрешающих документов на реализацию новых проектов.

Правительство активно призывает людей не впадать в истерию, но призадуматься стоит. Долевое строительство вернут только в том случае, если альтернативы совсем не останется. И пока она есть. Нужно мириться с новыми правилами работы. Проблема состоит в том, что новый закон прямо влияет на стоимость квартир, количество расходов и издержек. Одно цепляется за другое, поэтому ценник за квадратный метр жилья неуклонно пополз вверх. А ведь этого старались избежать любыми возможными способами. Зато продажи вторичного жилья возрастут. Как и процентная ставка по ипотеке. А застройщики остались в самой гуще этой кутерьмы, пытаясь одновременно исполнить приказ президента на увеличение количества жилья, но при этом не остаться в дураках, следуя положениям нового закона.

Что говорят банки

Если застройщики открыто терпят бедствие и возмущаются, то представители финансовых организаций благоразумно молчат. А ведь на них возложена большая ответственность за хранение денег, с которых банки не получат прибыли. Официально проектное финансирование станет обязательным для застройщиков с 1 июля 2019-го года, поэтому работать по новым принципам строительные организации не торопятся. В частности, так происходит из-за того, что банки не предоставляют такой возможности. Нет документации, нет разъяснений, даже контроль не налажен. С Центробанка особых указаний также пока не поступает. Получается, что финансовые организации получили аккредитацию, имеют право работать с эскроу-счетами, а вот как это делать – не имеют ни малейшего понятия. Поэтому остаются в стороне до тех пор, пока не будут понятны принципы работы.

Поступило вполне рационально предложение – если не получается быстро и без проблем начать работу, то, возможно, стоит опробовать принцип на долгостроях. Логично – покупатели вносят деньги в банк на эскроу-счета, а финансовая организация выдает деньги на завершение строительства проблемного объекта. Так количество обманутых дольщиков сократится, и люди получат долгожданные ключи от квартир. Этот же принцип позволит сократить количество долгостроев в кратчайшие сроки. Увы, инициатива была встречена банками весьма прохладно, заинтересовать предложением не получилось. Зато застройщикам предложение пришлось по вкусу, поэтому не теряется надежда достучаться до чиновников, раз уж банки так неохотно идут на сотрудничество. Возможно, предложение оценят в правительстве и на законодательном уровне продвинут подобную схему.

Уже не раз были случаи, когда теоретически полезный закон на деле показывал свою несостоятельность. Поэтому от него отказывались через полгода-год. Возможно, поэтому банки и застройщики заняли выжидательную позицию – вдруг проектное финансирование снова заменят договорами долевого строительства к лету 2019-го года. Пока сделок с использованием эскроу-счетов насчитывается около десятка по России, и пока позволить себе подобный принцип работы смогли только те организации, которым банкротство не грозит ни в каком виде. Приходится признать, что основная масса строительных организаций таким положением финансовых дел похвастаться не может, поэтому банки не в восторге от подобного сотрудничества. Эксперты считают, что пока есть возможность избегать работы с эскроу-счетами, и банки, и застройщики будут искать обходные пути.

Каких поправок ожидать

Участники процесса замерли и с придыханием ожидают поправок в законе, которые поручил разработать Виталий Мутко. Должны измениться некоторые наиболее жесткие нормы, которые показали свою несостоятельность. В частности, при обнаружении ошибок не будут прекращать работу организации над проблемным проектом, а будут давать время на устранение недочетов. Человеческий фактор никто не отменяет – недосмотрели, пропустили. Наказывать за мелочи нелогично, проще позволить застройщикам исправить ошибки. Также существенным послаблением станет изменение размеров отчислений с каждого заключенного договора в компенсационный фонд на случай, если строительство будет невозможно продолжать. Пока разработать оптимальную сумму для отчисления не получается, чтобы и застройщики без денег на строительство многоэтажки не остались, и покупатели квартир чувствовали себя защищенными от непредвиденных обстоятельств.

Для увеличения количества возводимого жилья и конкуренции на российском рынке первичной недвижимости планируется изменение перечня квалификационных требований к застройщикам. Некоторые позиции перестанут быть такими жесткими – это должно привлечь новых игроков на рынок. Также послабления получат и финансовые организации – они смогут постепенно раскрывать эскроу-счета и перечислять деньги застройщикам в зависимости от степени готовности дома. Так строительным организациям и банкам будет проще наладить взаимодействие, а поток денежных средств для строительства дома не будет прерываться. В теории, подобный подход также должен сократить количество проблемных объектов и помочь застройщикам завершать проекты вовремя.

Профессиональные сообщества решили прислушаться к мнению участников проектного финансирования, поэтому попросили присылать свои предложения. Лучшие из них будут предложены правительству для доработки в соответствии с законодательством. Пока конкретных предложений нет, но большая часть идей относится к упрощению и налаживанию взаимодействия между строительными и финансовыми организациями. Существующие правила пока не удовлетворяют ни одну из сторон, а ведь на их взаимодействии и строится новый принцип работы. Дольщики участвуют в процессе по минимуму, поэтому и вероятность оказаться в дураках ниже. Основную работу приходится выполнять банкам и застройщикам, и дело не только непосредственно в возведении дома. Главное – строительные организации должны вовремя получать финансирование на приемлемых условиях, а не под грабительские проценты кредитов.

Остается только ждать – правительство обещает помочь застройщикам. Строительные организации должны способствовать развитию городской среды, а не плодить пустые окна долгостроев. Людям должно быть комфортно жить в городах, как на окраинах, так и в центре. В свою очередь, застройщики должны принять социальную ответственность и перестать гоняться за бешеной прибылью. Нужно думать о людях, архитектуре города и будущем – в идеале лучше всего стоить дома не выше девяти этажей. Еще один важный момент – застройщики будут получать больше заказов на квартиры, приобретенные муниципалитетами для социальных нужд.