Апартаментами на российском рынке называют несколько совершенно разных видов помещений. Их можно разделить на две основные группы: номера в гостиницах, сдаваемые на длительный срок, и сервисные квартиры в многофункциональных комплексах или жилых домах. Но и внутри этих групп можно выделить разные подвиды.

Итак, первый вид апартаментов – гостиничный. Это могут быть номера-апартаменты в составе обычных гостиниц либо номера в апарт-отелях. И тот, и другой вариант предполагают принадлежность всех номеров единому собственнику и их сдачу гостям в качестве гостиничных номеров.

«В высококлассных гостиницах распространена практика включения апартаментов в состав номерного фонда. К примеру, все гостиницы Москвы четырех-пятизвездочной категории имеют как минимум один номер-апартамент (или suite), – говорит Марина Харламова, эксперт-аналитик гостиничного рынка компании GVA Sawyer. – Как правило, это номер большой площади (порядка 100 кв. м), состоящий из двух-трех комнат. В нем предоставляется максимальный для данной гостиницы набор услуг». В системе классификации гостиниц, разработанной Российским агентством по туризму, апартаменты определяются как «номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат, имеющий кухонное оборудование». В этом описании дается отличительная особенность данной номерной единицы – наличие кухни. «Это, кстати, роднит апартаменты с квартирой (по сути, они и переводятся с французского как «квартира»), – замечает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. – Во всем остальном это – обычный гостиничный номер».

Номера-квартиры

Отдельный формат гостиничных апартаментов – номера в апарт-отеле, представляющем собой гостиничный комплекс. Номерной фонд апарт-отеля состоит только из номеров-квартир, цена которых не зависит от числа проживающих в них гостей. Здесь все апартаменты также принадлежат одному собственнику и управляются гостиничным оператором. В апарт-отелях постояльцам предлагаются услуги, набор которых напрямую зависит от класса объекта. В стоимость номера обычно включается смена постельного белья, уборка помещений, общественное питание. Среди платных услуг – прачечная, трансферт, предоставление переводчика, сопровождающего, услуги косметического салона и многое другое.

Купить кусочек отеля

В Москве девелоперы решили наконец осуществить на практике идею продажи гостиничных апартаментов. Так, в строящемся комплексе на месте гостиницы «Москва» предполагается наличие апарт-отеля (управляемого оператором Four Seasons) площадью 26 тыс. кв. м, на 230 апартаментов.

В комплексе «Кремлевский» в реконструированном здании Средних торговых рядов на Красной площади будут продаваться жилые апартаменты. То же планируется и в многофункциональном комплексе на месте снесенной гостиницы «Россия». По словам Марины Усенко, девелоперы, возводя гостиницу, продают апартаменты, чтобы окупить строительство. Но на практике выгоду мероприятия еще никто не проверил, так как подобные проекты находятся в лучшем случае на стадии строительства. «Обычно апартаменты на продажу выделяются в отдельные площади, не связанные с жилыми номерами гостиниц, – говорит Марина Смирнова. – Это могут быть отдельные этажи или даже корпуса, в зависимости от объемов. В последнее время появляются проекты так называемых апарт-отелей на продажу. В данном случае при управлении нет разницы между жилым домом и таким апарт-отелем».

Новые веяния

Апартаменты стали предлагаться и в строящихся многофункциональных комплексах. Прежде всего в крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» – «Федерация» и «Город Столиц». Кроме этого апартаменты на продажу выставляются в комплексах «Баркли-Плаза», «Легенда Цветного», «Город яхт». По общим объективным характеристикам заявленные на сегодняшний день апартаменты в многофункциональных комплексах относятся к элитному жилью.

По словам Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга «Капитал Груп», в многофункциональном комплексе «Город Столиц» владельцы апартаментов могут воспользоваться 24-часовой службой room-service. Она предоставляет такие услуги, как заказ и доставка билетов в театр, личный водитель, шеф-повар, переводчик, химчистка, бронирование столиков в ресторане, бронирование авиабилетов и многое другое. Эта опция и отличает апартаменты от просто элитных квартир. ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Алексей Белоусов, коммерческий директор Холдинга «Капитал Груп»

К апартаментам рынок шел уже давно, и данное явление стоит воспринимать исключительно как позитивное развитие рынка. Со временем сформировалось новое понимание того, что из себя должно представлять настоящее эксклюзивное жилье. В связи с плотной застройкой в центре города сегодня меняется география проектов, меняются требования, предъявляемые к жилью самими жильцами. И мы приходим к тому, что понимание эксклюзивности не упирается в такие опции, как эксклюзивная отделка, идеальный порядок, комфорт, новые технологии строительства.

Еще одно отличие от жилой недвижимости. Апартаменты, согласно СНиПам, – это жилье временного пребывания, и временную либо постоянную регистрацию здесь оформить невозможно. Однако за покупателем сохраняется право собственности, право распоряжения и право владения апартаментами.

Приобретают такие помещения в деловых зонах прежде всего бизнесмены. «Важным аргументом в пользу апартаментов является непосредственная близость к месту работы, – комментирует Елена Зубарева. – Обычно помещения для проживания приобретаются или арендуются в том же здании, в котором находится головной офис компании».

Квартира плюс услуги

К отдельной группе можно отнести апартаменты в формате сервисных квартир, которые располагаются в многоквартирных домах. На Западе они называются кондоминиумами. Каждая из квартир является собственностью определенного физического или юридического лица, а эксплуатация осуществляется управляющей компанией. Она же предоставляет собственникам апартаментов определенный набор платных услуг (уборку, прачечную, ресторан, СПА-сервис, фитнес-центр и доступ в Интернет). «По желанию собственника управляющая компания за дополнительное вознаграждение, обычно составляющее около 15% от валового дохода, в отсутствие хозяина выполняет функцию гостиничного оператора, сдавая апартаменты во временное пользование, – рассказывает Марина Харламова. – В качестве наглядного примера можно привести комплекс апартаментов «Парк Плейс Москоу», расположенный на юго-западе Москвы.

Помимо 330 апартаментов, комплекс общей площадью 24,3 тыс. кв. м включает офисные и торговые помещения, детский центр, спортивный клуб с теннисными кортами и подземную обогреваемую парковку».

Просто элитное жилье

Ну и, наконец, апартаментами иногда именуют шикарные квартиры в элитных жилых комплексах, продаваемые или сдаваемые внаем, где жильцам оказываются некоторые дополнительные услуги. Ирина Жарова-Райт приводит в пример ЖК «Коперник», где «предусмотрен гостиничный сервис de luxe, включающий в себя круглосуточный room-service, личного водителя, личного консьержа, ежедневную уборку, что является несомненным конкурентным преимуществом апартаментов перед обычной арендой элитных квартир».

Подобные услуги оказываются жильцам и в других элитных жилых комплексах. Правда, по некоторым свидетельствам, они не слишком востребованы: у обладателей высококлассного жилья часто имеются личные помощники и обслуга, которая выполняет все необходимые функции.