Оценка коммерческой недвижимости в Рязани за второй квартал 2007 года

Административно Рязань разделяется на четыре основополагающих района: Железнодорожный, Октябрьский, Московский и Советский. В риэлтерской деятельности принято немного другое разделение, при котором особым образом выделяются такие части города, как центр, «Городская роща», Канищево, Дашково–Песочня и менее крупные районы города.

Рязань на протяжении многих километров растянута вдоль реки Оки, поэтому говорить о четко обрисованном центре сложно, но можно выделить несколько улиц, которые выступают в качестве коммерческих линий города. Выглядит эта «кривая линия» следующим образом: Московское шоссе, которое переходит в Первомайский проспект, он в свою очередь вливается в Соборную улицу, далее — в улицу Ленина, которая к югу переходит в начинающую завоевывать известность улицу Циолковского. Справа от Первомайского проспекта в сторону центра заманчивой оказывается улица Дзержинского. Одним из центральных коридоров является и улица Есенина, правда она не сильно перегружена предприятиями потребительского рынка и рынка услуг: отчасти это разъясняется тем, что на одном из отрезков сформировано только одностороннее движение. Исторически сформировалось, что все вышеперечисленные улицы пользуются повышенным спросом у всевозможных операторов рынка за счет своей привлекательности как с точки зрения автомобильного и пешеходного трафиков, так и за счет компетентной налаженности транспортных развязок. Самым востребованным на протяжении длительного времени был и остается Первомайский проспект.

Коммерческая недвижимость города представлена следующими предметами:
1.Здания советского сооружения, перепрофилированные под офисные центры
2.Современные бизнес центры, возведенные после 2000 года
3.Офисы на первых этажах жилых домов или отдельностоящие офисы крупных организаций.

До 2004 года рынок коммерческой недвижимости был в основном представлен перепрофилированными помещениями в зданиях бывших НИИ и заводов, бывшими детскими садами, офисами на первых этажах жилых домов. Пополнение рынка качественных офисных помещений совершается не только благодаря сооружению специализированных бизнес центров, но и размещению офисов на первых этажах новых жилых домов. Все вновь вводимые офисные помещения пока востребованы рынком, конечно, при условии учета соотношения «цена-качество».

В целом на рынке коммерческой недвижимости города Рязани совершается не только количественный, но и качественный рост, запросы арендаторов становятся жестче, в проект уже на начальных стадиях бывают вовлечены профессиональные консалтинговые компании, в большей мере московские. Появляются многофункциональные объекты, содержащие в себе площади нескольких типов — офисные, торговые, гостиничные и жилые.

Рынок коммерческой недвижимости становится системным, профессионализм игроков увеличивается, возникает соперничество между объектами. В будущем такая конкуренция будет только увеличиваться, поэтому многие предусмотрительные игроки уже пришли к пониманию значимости организации профессионального управления объектами.

Еще одно специфическое обстоятельство — появление игроков, девелопмент для которых является непрофильной деятельностью. В будущем дифференциация будет увеличиваться, а ставки аренды и продажи в успешных и неудачных объектах станут остро отличаться друг от друга.
Сооружение качественных офисных помещений столичного уровня в Рязани невыгодно. На формирование столичного рынка высококлассных помещений во многом влияют требования иностранных арендаторов, тогда как в Рязани со стороны иностранных и федеральных арендаторов низкий спрос на офисы. Местные бизнесмены не готовы платить высокие арендные ставки, требуемые площади редко превышают 250 кв.м.

Консалтинговые компании

В Рязани практически нет фирм, осуществляющих профессиональный консалтинг в сфере коммерческой недвижимости. За последние два года появилось несколько фирм, но пока они еще не успели зарекомендовать себя благополучными проектами. На крупные проекты чаще привлекают столичных профессионалов. Основное преимущество местных фирм перед столичными – сведения об обстановки, добрые, нередко частные, отношения с значительными местными игроками. Роль консультантов также исполняют агентства недвижимости, активно занимающиеся коммерческой недвижимостью.

Девелоперские организации

Наиболее интенсивная направленность: застройщики, занимающиеся жильем, изучают нишу коммерческой недвижимости, привлекая для разработки концепции, брокериджа столичных специалистов.

Управление недвижимостью

В Рязани пока нет высококвалифицированных управляющих компаний, которые могли бы компетентно осуществлять эксплуатацию бизнес центров. Одно дело убирать территорию и присматривать за качеством предоставляемых коммунальных услуг, другое – создавать концепцию бизнес центра и скрупулезно обдумывать контингент арендаторов.

Предложение в сегменте класса А практически отсутствует, так как спрос на такие офисы очень низкий. В основном арендаторов интересуют более дешевые площади класса В и С.

Специалисты замечают, что на сегодняшний день переизбытка офисных площадей в Рязани не ощущается. Судя по имеющейся динамике продаж, снижение спроса со стороны предпринимателей не происходит. На начальных этапах стройки приобретается 40-50 процентов квадратных метров коммерческой недвижимости.

Предложение аренды офисных площадей сейчас превышает предложение продажи. Учитывая факт, что немалая часть площадей выкупается на начальных этапах стройки, можно сделать вывод, что на смену спекулятивным сделкам с коммерческой недвижимостью приходят рентные. Покупка офисных площадей – заманчивый тип инвестиции финансов. Доля инвестиционных операций в этом сегменте доходит до 30%.

Объекты, вышедшие на рынок в течение 2005-2006 года на улицах Праволыбедской, Ленина, Радищева, Первомайском проспекте, не удовлетворили имеющийся спрос на площади высокого качества со стороны арендаторов. В результате количество вакантных площадей осталось низким.

В течение 2006 года и в начале 2007 года спрос значительно превышал предложение, особенно на офисы с выгодным местоположением и хорошими условиями.

В начале этого года наблюдалось снижение процента вакантных площадей.

Наиболее любопытные сооружающиеся объекты коммерческой недвижимости:
*
Офисный центр на ул. Праволыбедской («Северная компания») общей площадью 15 000 кв.м.
*
Торгово-развлекательный центр с офисными площадями «Виктории-Плаза» более 20 000 кв.м. на Малом шоссе.
*
Бизнес центр класса А на ул. Некрасова общей площадью 2 350 кв.м.
*
Гостиничный центр с торгово-офисными площадями на ул. Есенина общей площадью 6 000 кв.м.

Основные количественные характеристики рынка

По оценкам специалистов, емкость рынка коммерческой недвижимости класса А Рязани не превышает 5000 кв.м.
Общий объем рынка составляет порядка 300 тыс. кв.м.
В течение ближайших двух лет будут введены в эксплуатацию порядка 30 тыс.кв.м., в основном это будут бизнес центры класса В и С.
Часть проектов в этой сфере еще не заявлено (столичные консалтинговые компании прорабатывают их концепцию), деятельность на некоторых площадках, выделенных под строительство торгово-офисных центров, заморожена.

Многие специалисты Рязанского рынка офисной недвижимости сроком насыщения рынка офисных помещений называют 2008 либо 2009 год. Последствиями переизбытка площадей станет понижение арендных ставок, улучшение обслуживания в сдаваемых помещениях, уход части арендаторов из объектов старой постройки, не удовлетворяющих современным стандартам качества
Объекты высокого уровня комфортности составляют лишь 10—15% от всех имеющихся в Рязани офисных площадей.

Арендные ставки, стоимость продажи офисных помещений

За последний год арендная ставка для офисных помещений в Рязани увеличилась в среднем на 20%. На ее изменения действует уровень инфляции, рост тарифов на коммунальные услуги, повышение цен на энергоносители. Средняя стоимость за месяц аренды квадратного метра по Рязани сейчас составляет примерно 450-600 рублей.

Стоимость офисов, выставленных на продажу в Рязани, колеблется от 10 до 80 тысяч рублей за метр, квартир, выкупаемых для размещения нежилых помещений — от 25 до 60 тысяч рублей. Однако проблема вакантных офисных площадей в Рязани все-таки есть. Как правило, достаточно долго реализуются дорогие помещения.

Спрос на недвижимость в торгово-офисных центрах в 2006 году значительно превышал предложение. Рост стоимости на офисный метр в собственность в минувшем году составил 20-30 процентов против 12-20 процентов, типичных для 2004-2005 годов.

Среди внешних причин, воздействовавших на динамику цен на вторичном рынке коммерческой недвижимости, стоит отметить рост цен на рынках жилья и первичной недвижимости.

Помимо принадлежности к тому или иному району города, на цену объекта недвижимости оказывает воздействие его местонахождение в этом районе.

Рынок коммерческой недвижимости: направления

В настоящее время в Рязани наблюдается тенденция к повышению ежегодного ввода офисных помещений, в связи с этим интерес к старым домам будет постепенно гаснуть. Если перенасыщение и наступит через полтора-два года, то отразится оно большей частью на обладателях недвижимости в зданиях, построенных еще в социалистическую эпоху.

В то время как число объектов продажи на рынке офисных помещений неукоснительно сокращается, количество предложений по аренде офисов увеличивается. Особенно ярко показанная тенденция выразилась в центральном районе Рязани. Данная ситуация несложно объяснима: предоставление помещений в аренду является заманчивым бизнесом с низкими рисками и высоким доходом.

С учетом вышеизложенного, можно спрогнозировать, что в ближайшие месяцы рост цен на офисные помещения продолжится. Будут увеличиваться и арендные ставки, но более медленными темпами.

Тенденция совмещения торговых и офисных помещений связана с дефицитом земельных участков в центральной части города, когда девелоперы стараются возвести максимально возможное количество этажей, при том что для торговли пригодны только первые два. В таком случае площади выше второго этажа отводятся под офисы.

Предложение на рынке коммерческой недвижимости

На нынешний день в Рязани очень сложно провести четкую систематизацию бизнес центров по общеустановленным меркам.

Объект класса А в Рязани только один общей площадью 2350 кв.м., расположенный на улице Некрасова. Он еще не введен в эксплуатацию. Из функционирующих центров лишь несколько с массой оговорок можно отнести к классу В (все они сооружены позднее 2000 года, расположены в центральной части города). Их общая площадь не превышает 20 тыс. кв.м. Остальные центры можно отнести к классу С.

Спрос на офисные помещения

Арендаторам нужны офисные помещения на центральных улицах, на первом этаже, вблизи транспортных развязок, желательно с отдельным входом, парковкой, телефонной и Интернет линиями. Как правило, молодые и маленькие компании выбирают офис в аренду, а большие, вставшие на ноги фирмы ориентированы на приобретение качественных офисных помещений.

Арендаторы предпочитают арендовать помещения с чистовой отделкой, чтобы можно было сразу начинать работать.

Среди наиболее активных арендаторов можно отметить страховые компании, юридические фирмы, агентства недвижимости, а также представительства известных московских компаний. В роли покупателей помещений часто выступают кредитно-финансовые учреждения, туристические фирмы, сейчас собственниками становятся все больше риэлтерских и туристических компаний.

Наиболее востребованы офисы площадью до 100 кв.м., некоторые специалисты уточняют: от 15 до 60 кв.м., в центральной части города. Предпочтения арендаторов по проходимости места зависят от типа деятельности.

Самый высокий спрос на аренду предъявляется на помещения 20 метров. Интерес к таким офисам наблюдается большей частью со стороны малого бизнеса. В свою очередь, предложение площадей начинается с 50-60 метров. Однако на эти площади спрос так же высок.

Факторы, благоприятствующие развитию рынка

Стабильность социально-экономического положения региона и страны в целом стимулирует деловую активность предпринимателей, повышая спрос на офисную недвижимость.

Действия региональной власти по развитию туризма, повышению инвестиционной привлекательности Рязани вызывает интерес к Рязани со стороны международных и крупных федеральных компаний.

В текущем году ведущие банки города планируют разработать программы ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, что позволит приобрести многим компаниям в кредит офисы в современных деловых центрах.

Усиливающаяся конкуренция между деловыми центрами повышает сознательность девелоперов, способствует привлечению на этапе разработки концепции профессиональных консультантов, что снижает риски появления нерентабельных, невостребованных проектов.

Утвержденный генеральный план развития города превращает застройку города в более прозрачный и прогнозируемый процесс, привлекая столичных и европейских инвесторов.

Сдерживающие факторы рынка

Основной сдерживающий фактор – рост цены продажи на офисы вторичного и первичного рынка, вызывающие рост арендных ставок.

Невысокие темпы возведения новых офисных центров, связанные, прежде всего, с административными барьерами, сложностью получения земельных участков и согласования проектной и разрешительной документации, особенно в центральной части города.

Отсутствие специалистов соответствующего уровня, способных изучить рынок и разработать адекватную концепцию центра.

В Рязани пока нет высококвалифицированных управляющих компаний, которые могли бы грамотно осуществлять эксплуатацию бизнес центров.

Поделиться

Post Comment