С чем сталкиваются собственники заложенной квартиры? Что они могут сделать со своим имуществом, а что противозаконно?
Когда квартира является предметом залога (ипотеки), в любом случае это обременение, которое накладывает определенные ограничения по распоряжению имуществом.

Если собственник незаложенной квартиры вправе свободно и по своему усмотрению совершать различные сделки с жильем, то собственник-залогодатель ограничен в этих возможностях. Так, в соответствии с Законом об ипотеке, можно продать квартиру, которая является предметом ипотеки, только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В России банки в очень редких случаях идут навстречу залогодателю и разрешают продажу предмета ипотеки. Такая же ситуация возникает при попытке эту квартиру подарить, обменять или внести ее в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Все данные действия должны быть согласованы с залогодержателем.

Но данные правила ничтожны по отношению к наследованию. Залогодатель, то есть заемщик, вправе завещать свое заложенное имущество любому лицу и в любое время. Банк-залогодержатель не вправе ограничивать залогодателя в этом. И, что бы ни было написано на эту тему в договоре об ипотеке или ином соглашении банка и клиента, этот пункт будет признан ничтожным.

Если все же владелец заложенной квартиры как-то умудрился продать или другим образом совершил сделку по отчуждению этой недвижимости, то залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной. Стороны сделки будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. Но это не самый худший вариант, потому что банк вправе потребовать досрочного исполнения всех обязательств по договору и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Так что продавцу заложенной недвижимости придется срочно искать деньги, чтобы вернуть взятый кредит, а покупателю будет не слаще. Если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, он несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства вместе с должником по этому обязательству. Иными словами, расплачиваться с банком они будут вместе…

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил тем членом семьи, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Если все же разрешили продать…

Если случилось чудо и вам разрешили продать заложенную квартиру, то данная информация будет полезна тем, кто ее купил, то есть вашим покупателям. Необходимо помнить, что при переходе права собственности на квартиру или иное заложенное имущество ипотека не прекращается! В соответствии с Законом об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

То же самое касается и случая с наследством. Если залогодатель умер, то указанная квартира переходит к его наследникам, которые и должны будут исполнять обязательства по договору ипотеки. Избежать этого можно только в случае отказа от наследства. Но тогда такие наследники не могут претендовать на данную квартиру. Кроме того, отказ от наследства не может быть впоследствии взят обратно!

Если заложенная квартира перешла по наследству к нескольким лицам, каждый из них отвечает по обязательствам соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Получается, без согласия залогодержателя практически ничего нельзя сделать со своим имуществом? На самом деле можно. Например, без согласия залогодержателя законом разрешено сдавать заложенное имущество в аренду или внаем. Все полученные от этого доходы будут принадлежать залогодателю. Можно также передавать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование.

Важно только помнить, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. Если же залогодержатель наложит взыскание на заложенное имущество, то все права аренды и иные права пользования этим имуществом прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.