Судебные разбирательства

По оценкам экспертов, сегодня в суде оспаривается около 1% сделок, заключенных на вторичном рынке

Потенциально же их количество может быть в несколько раз больше. Из-за несовершенной информационной базы и белых пятен в законодательстве покупатель недвижимости далеко не всегда может быть уверен в чистоте предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Больше всего это заботит банкиров, выдающих ипотечные кредиты. Ипотечные заемщики все чаще сталкиваются с категорическим условием банков: либо заключить договор титульного страхования, либо получить отказ в кредите. «ВД» выясняла, в каких случаях «титульный» полис стоит покупать, а в каких можно и сэкономить.

Из-под палки

Граждане, приобретающие недвижимость, добровольно покупают этот вид услуг по-прежнему крайне редко — о титульном страховании, по словам самих страховщиков, сегодня мало кто знает, да и стоит оно недешево. Однако стараниями иностранных банковских инвесторов «титульные» полисы постепенно приживаются на отечественном рынке. «При ипотечном кредитовании требование по страхованию титула, как правило, присутствует в банках с иностранными инвестициями. Большая часть полисов на сегодня приходится именно на договоры, заключаемые через такие банки», — рассказала «ВД» Елена Поддубная, начальник управления методологии УСК «Дженерали Гарант».

Настаивая на страховании титула, банкиры, прежде всего, пекутся о собственных интересах. Ведь если право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге, будет оспорено, банк автоматически лишится обеспечения по кредиту. А потому большинство финансистов, в чьих портфелях ипотека занимает лидирующее место, весьма скрупулезно относятся к вопросу страхования. Впрочем, их беспокойство легко понять.

Главная цель титульного страхования — возмещение убытков, которые возникают вследствие полной или частичной утраты права собственности на недвижимость. Стандартный перечень рисков, входящих в титульный договор, включает нарушения в процессе приватизации имущества, продажу недвижимости по поддельным документам, ошибки при регистрации права собственности и юридические ошибки, приобретение объекта, находящегося под арестом, запретом или залогом, а также наличие гражданских или семейных правоотношений, которые могут определить другого собственника имущества и др.

Специалисты рекомендуют заключать договоры страхования титула в случаях, если недвижимость приобретается на вторичном рынке. Чем больше собственников имел в прошлом объект, тем выше риск наличия скрытых проблем, и тем более необходим договор страхования титула собственности. «Первичный рынок не несет риска потери прав собственности, за исключением жульничества и продажи одного объекта недвижимости нескольким покупателям. Но этот риск не покрывается титульным страхованием. Зато такой способ защиты имущественных прав очень полезен при покупке земельных участков», — считает Роман Пичкуров, начальник отдела андеррайтинга и методологии СК «Статус».

«Добровольцы» платят больше

Сама процедура заключения титульного договора — весьма хлопотный процесс. Клиент должен предоставить страховщику полную информацию об объекте, предъявить правоустанавливающие документы (а при совершении сделки — и правоустанавливающие документы продавца), а также бумаги, подтверждающие его право соб-ственности на недвижимость.

В случае, если какая-либо информация покажется компании подозрительной либо в прошлом у недвижимости было слишком много владельцев, СК может настоять на проведении экспертизы, чтобы вызнать об объекте всю подноготную. Экспертизой недвижимости, передаваемой в залог, чаще всего занимаются сами банкиры.

Если же речь идет о страхователях-физлицах, приходящих в компанию «с улицы», оценку и анализ имущественных прав проводит сам страховщик. При этом стоимость «расследования» включается в страховой тариф. В особо сложных случаях страховая компания может потребовать, чтобы кроме ее собственного анализа экспертизу также провели независимые эксперты — риелторское агентство или юридическая компания, но их услуги страхователю уже придется оплачивать отдельно.

В результате цена страхования для граждан, решившихся приобрести полис добровольно, существенно отличается от той, по которой страхуются банковские заемщики. Этот факт страховщики объясняют еще и тем, что, работая с банком, страховая компания получает ряд объектов с похожими рисками, что позволяет ей упростить некоторые процедуры проверки документов. Т. е. стоимость страхования титула снижается за счет получения массива идентичных договоров. Если же инициатором покупки полиса является клиент «с улицы», подход страховой компании кардинально меняется.

В этом случае каждый объект рассматривается и изучается индивидуально, что довольно существенно влияет на стоимость страховки. Увеличение тарифа происходит за счет необходимости тщательной проверки документов, личности потенциального клиента, а также предыдущих собственников недвижимости.

В итоге полис титульного страхования обходится «простым» страхователям примерно в три-четыре раза дороже, чем заемщикам.

«Средний тариф по страхованию титула для банковских клиентов в нашей компании сегодня колеблется в диапазоне от 0,3 до 0,6%. В то же время для небанковских клиентов он несколько выше», — отмечает Виктория Тенц, начальник отдела по работе с финансовыми институтами департамента комплексного страхования АСК «ИНГО Украина». Таким образом, получая благодаря банку страховку за 0,4%, клиент заключает довольно выгодную сделку, продавая страховщику риск по цене ниже реальной.

Впрочем, в последнее время наблюдается общая тенденция к снижению тарифов в сфере титульного страхования. По словам г-жи Поддубной, «в начале прошлого года тарифы были несколько выше — от 1%. Сейчас же они в среднем варьируют от 0,3 до 2,4%». Изменения в ценовой политике, по мнению экспертов, диктуют, с одной стороны, банкиры, с другой — растущая конкуренция в банковском и страховом секторах.

Спорная недвижимость

Внимательно присмотревшись, можно найти также отличия в условиях страхования титула заемщиков и обычных страхователей. К примеру, первой позволено указывать в качестве страховой суммы не полную стоимость недвижимости, а лишь сумму задолженности по кредиту плюс проценты. Разумеется, в этом случае полис стоит гораздо дешевле: ведь зачастую сумма займа вдвое меньше реальной стоимости объекта. Большинство банков только поощряет такую инициативу. Позволив установить страховую сумму в размере задолженности по займу, банкиры, с одной стороны, дают клиенту сэкономить на полисе, с другой — получают гарантию своего финансового благополучия. Если заемщик лишится права собственности, его долг вернет страховая компания. Правда, сам клиент останется «с носом» — без денег и без недвижимости. По той же причине банкиры практически всегда настаивают на нулевой франшизе. Не беда, что страхователю придется заплатить за полис дороже, зато в случае чего — страховщик оплатит убыток полностью.

Впрочем, компании берутся страховать далеко не всю недвижимость. По словам Романа Пичкурова, «страховая компания может отказать в заключении договора во многих случаях. Например, когда нет ясности в семейных правоотношениях продавца недвижимости или когда за последние три года объект сменил собственника более десяти раз».

К разряду проблемных страховщики также относят случаи перехода права собственности на основании решения суда, особенно если по такому решению не истек срок исковой давности, а также ситуации, когда договоры купли-продажи недвижимости заключаются по доверенностям. «Сложности с заключением договора могут возникнуть и в том случае, если речь идет о страховании прав собственности на дорогую недвижимость, стоимость которой исчисляется миллионами гривен, — рассказала Виктория Тенц. — Дело в том, что украинским компаниям достаточно сложно найти перестрахование по данному роду рисков».

МНЕНИЕ.

СЕРГЕЙ СЛУПИЦКИЙ. Заместитель начальника управления страхования грузов, имущества и ответственности СК «Украинская страховая группа»

— Договор титульного страхования покрывает убытки владельца, вызванные претензиями третьих лиц на право владения объектом недвижимости. Страховать титул имеет смысл, если объект недвижимости несколько раз менял собственника. При этом проблемными считаются объекты, которые часто меняли собственников в течение 1-3 лет, а также недвижимость, которая была продана по доверенности либо та, право собственности на которую перешло по решению суда. Соответственно, такие объекты проверяются более тщательно. Однако следует учесть, что страхование титула не сможет защитить клиента от махинаций застройщика либо от конфискации имущества госорганами или банком-кредитором.

Важно заметить, что для людей, желающих заключить договор самостоятельно, тариф будет выше, чем для заемщика банка. Удорожание вызвано необходимостью самостоятельной проверки СК всех документов и предыдущих собственников. Хотя в целом растущая конкуренция на рынке страхования приводит к постепенному снижению тарифов на страхование титула.

МНЕНИЕ.

АНДРЕЙ ИВЧАТОВ. Начальник управления организации работы с банками СК «ПРОВИДНА»

— Лишь единичные банки оставляют обязательным условие застраховать титул — в основном это банки с иностранным капиталом, работающие на нашем рынке активно менее пяти лет. Некоторые банки включают данную опцию только по решению кредитного комитета. Иными словами, банк обязывает заемщика получить такой полис только в случаях, когда речь идет о заведомо рисковых объектах недвижимости. В связи с этим динамика платежей по титулу не является адекватной увеличению ипотечного рынка и отстает в росте в среднем на 70%. В основном на страхование передаются объекты, в истории которых фигурировало решение суда, на основании чего один из собственников владел имуществом, либо речь шла о приватизации или разделе имущества. Также часто заемщикам вменяется в обязанности страхование титула на земельные участки. Причина ясна — неразвитость и неформализованность рынка земли. Если идет речь об ипотеке клиентов-физических лиц или стандартных объектах коммерческой недвижимости, оценку и анализ имущественных прав проводит СК. В случае, если клиент не передает недвижимость в обеспечение банку, то решение о том, как будет проводиться анализ принимается индивидуально.

Исключения из титульного покрытия

Титульное страхование не покрывает риски потери прав собственности на недвижимость в таких случаях:

* Добровольное прекращение страхователем права собственности (продажа, дарение, обмен и т. д.);

* Обращение взыскания на недвижимость банком-кредитором;

* Потеря права собственности страхователя вследствие действий властей (изъятие), мошеннических действий третьих лиц;

* Иные причины, указанные в договоре, в том числе умышленные действия страхователя;

* Неполучение права собственности на недвижимость (например, вследствие махинаций застройщика): нельзя потерять то, чего нет.

http://www.vd.net.ua/

Поделиться

Post Comment