Стоит ли сейчас брать ипотеку?

Суровая реальность диктует свои правила. И одно из них – большинство квартир приобретаются по программе ипотечного кредитования. Банки стараются переплюнуть друг друга, придумывая новые маркетинговые ходы и устраивая различные акции для привлечения клиентов. Спрос на рынке первичной недвижимости всегда устойчивый – популярностью пользуются и готовые квартиры, и участие в долевом строительстве. Именно поэтому не теряет актуальности вопрос о том, стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, не лучше ли дождаться более выгодного предложения от банков? В этой статье мы постараемся дать исчерпывающий ответ.

Развитие ипотеки

В 2018-ом году ипотечное кредитование достигло самых высоких показателей за последние десятилетия. Банки предлагают массу выгодных программ, мотивируя свою доброту предстоящим отказом от долевого строительства. По мнению финансистов, подобные нововведения неминуемо приведут к повышению цен на квартиры в новостройках. По этим же причинам российское правительство предписало банкам работать над понижением ставок по ипотеке, чтобы жилье осталось доступным для разных слоев населения. Эльвира Набиуллина подтвердила, что вместе с понижением инфляции будут опускаться ставки по ипотеке. Прогнозируется порог в 7-9%.

Благодаря низким ставкам возросло число людей, приобретающих жилье более высокого класса – многие люди отказались от «эконома» в пользу «комфорт» или даже бизнес-класса. Средний размер ипотечного кредита в регионах возрос на миллион рублей, а в столице – аж на два с половиной. Доля ипотечных сделок также пошла вверх – по всей России она поднялась с 53 до 74% от всех процессов покупки недвижимости. Обуславливается это стремлением молодых людей к комфорту – советские многоэтажки стремительно перестают отвечать представлениям молодежи об удобстве.

И действительно, новостройки радуют покупателей качественной отделкой, современными инженерными системами и целым комплексом мер безопасности. У большинства новых домов благоустроены дворы и подземные паркинги, активно развивается инфраструктура и транспортное сообщение. Это делает привлекательным жилье для семей с маленькими детьми – рядом с жилыми комплексами строятся детские сады, школы, а также другие заведения для обучения и проведения досуга. На привлекательности подобного сегмента жилья и играют банки, предлагая наиболее выгодные условия для приобретения квартир у застройщиков-партнеров.

Интересный факт – ипотечное кредитование набирает популярность и в сегменте дорогостоящего жилья. Еще несколько лет назад процент приобретения премиум и люкс жилья составлял всего десять процентов. По состоянию на конец июня 2018-го года эта цифра уже превысила порог в 28%. Финансовые аналитики поясняют, что рост ипотечного кредитования вполне обоснован. В таких домах жилье преимущественно покупают бизнесмены. Им гораздо проще и выгоднее обратиться за кредитом на покупку дорогостоящего жилья, чем выводить необходимую сумму из бизнеса, где важную роль играет каждый рубль. Банки благосклонно относятся к таким заемщикам, поэтому часто снимают ограничения на максимальную сумму кредита.

Поговорим о процентах

Ожидать, что ставки снизятся за пару минут, не стоит. Чтобы избежать банкротства и дыр в бюджете, планка опускается постепенно. Прогнозировать нижний порог не берется никто – некоторые финансовые организации снизили ставки до 3-6%, некоторые все еще держат планку на 9-11%. Это зависит от застройщика и его банка-партнера. Здесь необходимо также положиться на собственную логику – если подобные условия предлагают малоизвестные банки и незнакомые застройщики, то, вероятно, речь идет о мошенничестве. Стандартная ставка по кредиту, которая распространена в большинстве российских регионах – 8-9%.

Банки постоянно внедряют разнообразные программы поддержки людей, взявших ипотеку. Это благотворно сказывается на репутации финансовой организации, привлекают новых клиентов. Такие программы заслуженно пользуются спросом. Сюда входят:

• снижение ставок для семей, где родился второй и последующий ребенок;
• возможность частичного погашения кредита при помощи материнского капитала;
• программы рефинансирования ипотеки;
• внедрение льготных периодов для молодых семей;
• снижение ставки при условии страхования жизни и имущества;
• низкий процент для людей, получающих пенсию или зарплату на карту банка.

Что интересно, люди предпочитают брать кредиты на длительные сроки. Так делают для снижения ежемесячного платежа, чтобы тот не ударил по семейному бюджету. Финансовые эксперты считают, что оптимальный размер ежемесячного взноса по ипотеке не должен превышать половины доходов заемщика. Банки отмечают, что всегда есть возможность досрочного погашения или увеличенного платежа – будет произведен перерасчет процентов по кредиту. Также сократилось количество просрочек, что говорит о более устойчивом финансовом положении россиян. Сейчас проблемы с кредитом имеет примерно 3,5% от всех сделок, и большинство из них не платят по уважительным причинам.

Динамика одобрения ипотечных займов увеличилась на 30%. В 2017-ом году одобряли около 45% запросов на ипотеку. В этом году за тот же период уже одобрено 75%. Банки стали рассматривать кандидатов на ипотеку, которым раньше отказывали сразу. Если человек докажет свою платежеспособность и честность, то банк пойдет на встречу даже тем, кто в прошлом имел проблемы – судимость и плохую кредитную историю. Тем не менее, к заемщику предъявляются серьезные требования, но, если клиент им соответствует, но причин для отказа банк не видит.

Чего ожидать

В последние годы ставки снижались постепенно, но достаточно быстро. К сожалению, подобной динамики в дальнейшем ожидать не стоит – Центробанк решил придерживаться довольно жесткой кредитной политики. Это связано с решением Центробанка не снижать ключевую ставку, а оставить ее на уровне в 7,25%. Тенденция по снижению этого порога отсутствует, об этом можно говорить по результатам последних заседаний. Рассчитывать возможно на стабильную планку 8%. А вот надеяться на европейские 2-3% совершенно точно не стоит. Инфляция в России по прогнозам составит 4% против среднего уровня европейской в 1,3.

Пока уровень инфляции не опустится до отметки хотя бы в 2%, говорить о дешевом ипотечном кредитовании бессмысленно. Большинство российских банков уже понизили ставки по ипотеке до минимума, остальные приближаются к этому порогу. Но дальнейшего снижения в ближайшие годы не планируется. Финансовые аналитики утверждают, что потребуется не менее полутора лет, чтобы понизить ставку еще на процент, и это только при условии, что банкам обеспечат необходимые экономические предпосылки. У банков нынче другая головная боль – отмена договоров долевого строительства, которая вступает в силу 1 июля 2018-го года.

Изменения коснутся застройщиков сразу по нескольким параметрам. В частности, застройщик должен доказать финансовым организациям свою состоятельность, предоставив 10% от общей стоимости проекта. Раньше деньги на строительство направлялись от договоров долевого строительства, но теперь деньги будут поступать на специальный расчетный счет в банк. Финансовая организация будет контролировать, на что направляются деньги – застройщик фактически попадает в полную зависимость от банка. В правительстве посчитали, что так участники долевого строительства будут застрахованы от мошеннических действий неблагонадежных застройщиков.

Неизвестно, как покажет себя новая проектная система, но об одном можно сказать совершенно точно – покупатели лишатся возможности сэкономить на приобретении жилья. Раньше у участников долевого строительства был шанс приобрести квартиру на этапе возведения дома, сэкономив при этом до 30% от конечной стоимости квартиры. Теперь с собственника будут брать полную стоимость, вне зависимости от того, когда он соберется покупать жилье. Естественно, что такой подход существенно изменит размер и процент ипотечного кредитования. В пользу будущего повышения также говорит увеличение налога на добавленную стоимость до 20%.

Стоит ли ждать помощи

Для начала стоит успокоить тех, кто уже платит ипотеку и участвует в договоре долевого участия. Для вас не изменится ничего, поправки касаются только тех, кто собирается купить квартиру в доме, строительство которого началось после 1 июля. Финансовые организации предлагают рефинансировать существующую ипотеку, особенно если ее взяли не в банке-партнере застройщика. В офисах застройщиков работают представители банков, ипотеку оформляют, что называется, «не отходя от кассы». Для таких клиентов всегда будут наиболее выгодные условия, в том числе – ипотечный заем без первого взноса.

Никто не исключает форс-мажорной ситуации, когда заемщику просто нечем платить за квартиру банку. Теоретически, существует специальная программа помощи заемщикам от компании ДОМ.РФ, которая должна помогать гражданам в трудной ситуации. На деле все оказалось иначе – для начала, банк, в котором брали ипотеку, должен быть участникам программы. Во-вторых, помогать будут только определенным категориям граждан при наличии подтверждающих документов:

• родителям малышей с инвалидностью;
• люди, чьи дети очно учатся в институтах (до 24 лет);
• семьи, где есть несовершеннолетние;
• ветераны, участвовавшие в боевых действиях.

При реструктуризации долга стоит помнить о том, что банки себе в ущерб работать не собираются. По сути, чужие трудности их не волнуют – был реальный случай, когда оказавшемуся в тяжелом положении человеку сказали, что не надо было брать кредит, если платить стало нечем. Конечно, это так, но от несчастных случаев никто не застрахован. Вот и выходит, что банк готов пойти на уступки в некотором смысле, но остаток по кредиту все равно нельзя уменьшить больше, чем на 30%. Максимальная сумма, которую готовы реструктуризировать финансовые организации, составляет около 1,5 миллиона рублей.

Также стоит помнить о том, что ипотека – это огромная сумма денег, поэтому условия страхования там совсем другие. Поэтому, если заемщик внезапно станет жертвой преступника, несчастного случая, погибнет или потеряет работу, то обязательно нужно обратиться в банк – это могут сделать ближайшие родственники заемщика в случае гибели или полной потери дееспособности. На то, что кто-то закроет за вас кредит, рассчитывать не стоит, но дать время на оформление документов и поиск нового дохода банки вполне в состоянии. Также возможно написать заявление о переносе даты платежа, если вам задержали зарплату – правда, такой услугой возможно воспользоваться только один раз.

Так когда брать ипотеку?

Финансовые эксперты считают, что государство заинтересовано в понижении ставок по ипотечному кредитованию, но кардинальных изменений ждать не стоит. Низкий процент призван компенсировать возрастающую из-за новых законов стоимость жилья на первичном рынке недвижимости, но прогнозировать ценообразование никто не берется. Некоторые застройщики сошлись во мнении, что наиболее благодатное время для покупки квартиры в новом жилье по программе ипотечного кредитования именно сейчас. И лучше всего покупать квартиру в домах. Которые начали строиться до 1 июля. Тогда у покупателя будет возможность сэкономить на покупке и получить выгодные условия по ипотеке.