Особенности анализа локальных рынков

-За последние годы существенно выросла инвестиционная привлекательность многих регионов России

-Помимо локальных застройщиков, на региональные рынки активно выходят крупные столичные компании

-Выход на региональные рынки внешних инвесторов нередко связан с существенным увеличением объемов строительства (в разы), хотя пока большинство подобных проектов находится только на начальной стадии

-По мере их развития подобные региональные проекты могут столкнуться с проблемой емкости локальных рынков, которая, очевидно, заметно ниже, чем в Москве.

Текущие обзоры локальных рынков не могут быть использованы для адекватного прогнозирования ситуации в подобных условиях по следующим причинам:

-Рост цен, существовавший на локальном рынке в условиях ограниченного предложения нельзя автоматически продлевать в будущее, если ожидается заметное увеличение предложения

-Портрет покупателей единичных локальных объектов и их потребительские предпочтения могут существенно отличаться от портрета покупателей и потребительских предпочтений при масштабной застройке

-При масштабной застройке жилья в регионах существенное значение начинает играть дополнительный спрос, связанный с соседними городами/областями, миграциями из других регионов

-Вопрос миграций может иметь существенное значение для ряда выделенных регионов, привлекающих мигрантов:

-Столицы (Москва, С.Петербург)

-Южные регионы (Краснодар и Краснодарский край, Ростов на Дону и др.)

-Калининградская область и др.

-Как правило, такие регионы, в первую очередь, интересуют и застройщиков

Понимание этих обстоятельств приводит к следующему:

-Локальные исследования и обзоры (по конкретному городу) достаточны для вывода на региональные рынки небольшого объема жилья (еще одного дома или нескольких домов)

-Вывод на региональные рынки крупных объемов жилья или стратегический выбор регионов для инвестирования требует организации масштабных исследований, учитывающих не только локальный спрос в данном городе, но и важный фактор миграций, а также макроэкономическую обстановку.

-Подобное исследование аналитический центр IRN.RU предпринял в июле-сентябре 2006 года.

Логическая схема регионального исследования аналитического центра IRN.RU

Для изучения спроса на жилье в разных регионах России были выбраны реперные точки – города, которые являются типичными представители основных групп регионов страны:

-Нижневартовск, как пример богатого нефтедобывающего региона

-Екатеринбург – яркий представитель уральского региона

-Краснодар – пример южного региона

-Москва – столичный регион

*Предпочтения отдавалось группам регионам, которые можно рассматривать как платежеспособные

Методология регионального исследования аналитического центра IRN.RU

Исследование проводилось в двух разрезах:

-Опросы населения по полуформализованной анкете

-Интервью с экспертами по полуформализованной анкете

Изучение географии спроса (миграций):

-Выявление активной целевой группы (люди, планирующие переезд, обмен, приобретение нового или дополнительного жилья)

-География спроса (города, регионы)

-Причины приобретения жилья/переезда

Размер активной целевой группы по реперным регионам

Доля людей, планирующих переезд в другой город/регион %

Москва 4,70%

Нижневартовск 18,30%

Екатеринбург 3,80%

Краснодар 3,10%

Общие закономерности в отношении размера целевой группы:

– Доля населения, планирующего переезд за пределы своего города составляет обычно от 3% до 5%.

– Понятную аномалию представляют собой северные добывающие регионы – порядка 15%-20%

Миграции из Москвы

Место Регион (область, край) %

1 Московская область 19,40%

2 С-Петербург 18,00%

3 Рязань 16,60%

Тверь

Тула

Калуга

Рязанская область

4 Краснодарский край (побережье) 9,70%

Краснодар

Ростов-на-Дону

5 Воронеж 36,30%

Новгород

Белгород

Смоленск

Нижний Новгород

Саратов

Другие регионы

Миграции из нефтяных регионов (Нижневартовск)

Место Регион (область, край) %

1 Башкортостан 12,10%

2 Тюмень 10,60%

3 С-Петербург 9,00%

4 Москва 7,90%

5 Тюменская область, Ханты-Мансийский АО 4,70%

6 Краснодар 4,20%

7 Уфа 3,70%

8 Московская область 3,70%

9 Екатеринбург 3,10%

10 Краснодарский край 2,60%

11 Самара 2,60%

12 Казань 2,10%

13 Волгоградская область 1,60%

14 Дагестан 1,60%

15 Краснодарский край (побережье) 1,60%

16 Красноярск 1,60%

17 Ростовская область 1,60%

18 Татарстан 1,60%

19 Урал 1,60%

20 Другие регионы 22,50%

Миграции с Урала (Екатеринбург)

Место Регион (область, край) %

1 С-Петербург 22,50%

2 Свердловская область 15,00%

3 Москва 12,50%

4 Краснодар 7,50%

5 Башкортостан 5,00%

6 Краснодарский край 5,00%

7 Краснодарский край (побережье) 5,00%

8 Ямало-Ненецкий АО (Салехард) 5,00%

9 Другие регионы 22,50%

Миграции с южных регионов (Краснодар)

Место Регион (область, край) %

1 Краснодарский край 25,00%

2 Краснодар 15,60%

3 Ростов-на-Дону 12,50%

4 Москва 9,40%

5 Адыгея 6,30%

6 С-Петербург 6,30%

7 Другие регионы 24,90%

Общие закономерности распределения спроса по географии:

-Как правило, значительная часть спроса распределяется по окружающей город области (15% – 25%)

-Дополнительный спрос распределен по соседним областям (10% – 20%)

-Это обстоятельство позволяет подробнее изучить явление «перетекания» спроса

-На втором месте находится спрос на жилье в столицах (от 5% до 20%)

-При обобщении по выбранным регионам спрос на жилье в Москве и С.Петербурге оказывается примерно равным

-Значительная часть спроса (около 50%) «размазана» по большому количеству иных регионов

Другие вопросы, вошедшие в региональное исследование IRN.RU:

-Предпочтения по типам жилья (класс жилья, комнатность, площади, ценовые ожидания и т.п.)

-Отношение к новостройкам, покупке жилья на стадии строительства, застройщикам, посредникам

-Потребность в ипотеке

Социально-демографический портрет целевой группы:

-Пол/возраст

-Занятость, род деятельности

-Размер семьи

-Материальное положение (косвенный вопрос)

Подробная информация об исследовании для специалистов:

-К концу октября полный отчет об исследовании будет доступен для приобретения маркетинговые исследования рынка недвижимости

-В ноябре планируется провести специализированный семинар, на котором будет предоставлена более подробная информация и основные выдержки из отчета об исследовании.

IRN.RU