Сможет ли новый закон защитить дольщиков от недостроя

Новый закон, призванный защитить дольщиков от проблем с застройщиками, взбудоражил умы общественности. В документе прописано большинство тонкостей и нюансов взаимного сотрудничества покупателей и строительных организаций, рассмотрены разные варианты развития событий. Вот только покупатели до сих пор сомневаются в надежности закона, приводя в пример всем известную поговорку: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить». В этой статье мы постараемся подробно рассмотреть одну из важных составляющих нового закона – взносы застройщиков в Фонд защиты дольщиков.

Неприятные новости

В соответствии с новым законом, застройщик обязан внести в Фонд дольщиков сумму, равную не менее чем 10% от стоимости новостройки – конечная (но предполагаемая) сумма указывается в проектной документации. Затея показалась неплохой – так застройщик покажет серьезность своих намерений и финансовую состоятельность. Эта же часть закона оградит от работы некоторую часть строительных организаций:

• у кого недостаточно финансов;
• у кого нет успешно завершенных проектов;
• у кого плохая репутация.

Такие организации просто не получат разрешение на кредит от банка. Соответственно, своих средств на постройку дома не хватит, и застройщик уйдет с рынка первичной недвижимости. Сумма, предоставленная в Фонд защиты дольщиков, должна относиться к прибыли – эти деньги не должны затрагивать расходы на оплату работы, материалов и других важных вещей. С другой стороны, резко возросший тариф на взнос может существенно пошатнуть благополучные организации – вырвать из оборота несколько миллионов рублей не так-то просто. Тем более, что у большинства надежных застройщиков есть незавершенные проекты, в которые также требуется вкладывать деньги. Сложная ситуация, с какой стороны не посмотри – исчезновение небольших компаний-застройщиков способно спровоцировать увеличение цен на квартиры в новостройках.

И «на закуску» еще одна не самая приятная новость – большинство экспертов сходятся во мнении, что любые взносы, кроме стопроцентных, не защитят дольщиков от недостроя. У Фонда просто физически не хватит денег, чтобы обеспечить всех пострадавших жильем или выплатить равные по размеру компенсации. Вносить в Фонд сто процентов от суммы строительства ни один застройщик не станет, к тому же вполне допустимо, если плановая сумма будет отличаться от итоговой (на законных основаниях, конечно).

В каком-то смысле закон действительно сработал – дольщики начали чувствовать себя спокойнее. Они ведь знают, что их деньги будут заморожены на эскроу-счетах, и никуда оттуда не денутся, пока застройщик не отдаст ключи от квартиры. Но со стороны строительных организаций ситуация выглядит не столь радужно – перспектива постоянно работать «в кредит» устроит не каждого. Представители государственной власти понимают, что за один день невозможно взять и поменять отлаженных механизм работы, поэтому у застройщиков есть еще время, чтобы разобраться в ситуации и найти из нее выход.

Страхование

В представлениях чиновников принцип страхования дольщиков выглядел великолепно. Но мечты разбились о суровую реальность – первый же бухгалтерский отчет Фонда защиты дольщиков показам многомиллионные убытки. Организация была создана 15 декабря 2016-го года, отчетность предоставлялась с момента открытия по 31 декабря 2017-го года. К новогодним праздникам в Фонд перечислили примерно 95 миллионов рублей, из которых на страховые взносы застройщиков пришлось всего 84 с лишним миллиона. В том же отчете указано, что чистые убытки компании составили свыше 493 миллионов рублей. Затея оказалась бессмысленной.

Любой принцип страхования застройщиков – предприятие весьма сомнительное. Если, к примеру, возможно рассчитать примерный тариф для страхования от пожаров, так как их число хоть и колеблется, но остается примерно одинаковым каждый год, то предсказать системные риски просто невозможно. И место, куда застройщики будут уплачивать взносы, роли вовсе не играет, при любом раскладе это будет работа в убыток. Новые законы и принципы не смогут гарантировать даже абсолютно честным застройщикам устойчивость на рынке недвижимости, от разорения не застрахуешься.

Для наглядности можно взять пример – Агентство страхования вкладов. Предприятие уже давно приносит только убытки. Организация работает исключительно за счет финансирования из государства, то есть Центробанк регулярно выдает Агентству кредиты. И это при том, что на каждого застрахованного там приходится всего 1,4 миллиона рублей, а Фонд защиты дольщиков установил количество выплат на каждого обманутого дольщика в размере до 10 миллионов. Разница существенна. Финансовые эксперты считают, увеличение суммы взноса положительных результатов не даст, но приведет к проблемам, которые испортят ситуацию на первичном рынке недвижимости России.

Факт – на покупателей часть взносов Фонд переложить не сможет. Просто потому, что платежеспособность основной массы населения России весьма ограничена. Москва считается самым богатым городом России, но и там пользуются наибольшим спросом недорогие квартиры, часто – за МКАДом. Поэтому увеличенные тарифы спровоцируют сокращение относительно благополучных застройщиков – в регионах многие строительные организации и без того балансируют на грани рентабельности. Если у застройщика нет других источников дохода, то вероятность разориться возрастает в несколько раз. Это, в свою очередь, ведет к росту безработицы.

Подведем итоги

Сам 214-ый ФЗ – идея хорошая. Дольщики действительно нуждаются в дополнительной защите, старые принципы работы безнадежно устарели. Только проверенные банки получат аккредитацию на работу с эскроу-счетами, только действительно финансово устойчивые застройщики останутся на рынке. Это действительно поспособствует сокращению нечестных сделок. Стоит признать, что если застройщик решит смухлевать и вытянуть с покупателя лишние деньги, то способ найдется всегда. А честным застройщикам это ни к чему, их кристально чистая репутация говорит сама за себя, принцип «сарафанного радио» никто не отменял.

Дыры в бюджете страхователей появляются даже если один застройщик выходит из «игры», острее всего это ощущается в регионах. И до тех пор, пока взнос в страховые фонды не составит 100 процентов от договора долевого участия, говорить о полной защите дольщиков бессмысленно. На такой шаг не готовы идти ни застройщики, ни страхователи, ни финансовые организации – большинству строительных организаций при таком раскладе придется обращаться за кредитными средствами в банки. При наихудшем развитии событий на рынке недвижимости останутся только государственные застройщики, а сейчас их число совсем невелико. И работают они, в основном, с муниципальным жильем. Требуемые 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно им не осилить.

Аналитики считают, что застраховать риски ответственности строительных организаций – затея бессмысленная и даже вредная, так как такие риски застраховать в принципе невозможно. Также многие застройщики сходятся во мнении, что подобные принципы не создадут дополнительной защиты участников долевого строительства. Но приведут к понижению спроса на жилье. Дело в том, что увеличенные взносы спровоцируют рост цен на первичную недвижимость. И если сейчас даже в самом недорогом сегменте большинство квартир покупается за счет ипотеки и материнского капитала, то высокие цены способны оттолкнуть потенциальных покупателей. Это грустная перспектива для всех – и для застройщиков, у которых не будет прибыли, и для банков, которые не смогут получать проценты с ипотечного кредитования. Но, конечно, хуже всего простым людям, которые останутся без жилья. Что интересно – многие покупатели готовы переплатить за жилье более дорогого сегмента, современные люди предпочитают жить в комфорте.

Заключение

Факт остается фактом – новый закон сулит много проблем всем сторонам договора. И понадобится немало времени, чтобы процесс встал на накатанную дорожку. Покупателям важно понимать, что взносы застройщиков в Фонд защиты не сможет полностью застраховать дольщиков от проблем. Многие люди считают, что проверить принцип страхования возможно только на практике, и новый закон в скором времени предоставит такую возможность. И вывод – ни один фонд не сможет обеспечить достаточную защиту, так как в нем просто не хватит денег.