Ситуации, при которых сложно продать подаренную квартиру

Многие люди вполне разумно полагают, что квартира – лучший подарок. Одаряемый получает квадратные метры в собственность, минуя вторую половину, детей и прочих потенциальных желающих подарок присвоить себе. Человек становится счастливым обладателем квартиры – также, как если бы он эту квартиру купил. Нюанс состоит в вознаграждении, при дарении квартира достается бесплатно. Это и придает сделке массу нюансов – владеть квартирой собственник будет в полном объеме, в том числе, исполнять обязательства по содержанию имущества. Но в некоторых случаях распорядиться квартирой непросто, и в этой статье мы разберем основные ситуации, когда продать подаренную квартиру будет сложно.

Жить-поживать, да добра наживать

Иногда пожилые или неизлечимо болеющие люди еще при жизни решают передарить квартиру ближайшим родственникам или просто друзьям и знакомым. Решение весьма мудрое – судебная практика показывает, что завещание перестало быть гарантией получения квадратных метров после смерти завещателя. Возникают неизвестные родственники, друзья-товарищи и другие завещания. Судебные тяжбы могут длиться годами, поэтому и принято передаривать квартиры. В таких случаях после смерти дарителя никаких проблем с законодательством не возникает, если сделка официально зарегистрирована в Росреестре. Это важно, ведь в противном случае документация юридической силы не имеет. Регистрация сделки – обязательный процесс, через который проходят все владельцы недвижимости, чтобы подтвердить право собственности на квадратные метры.

Но есть небольшой нюанс – даритель имеет полное право заключить дарственную сделку с прописанным правом пожизненного проживания в квартире. Это абсолютно законно, человек имеет полное право передарить квартиру, но остаться жить на привычном месте. Полностью в собственность квартира перейдет после смерти дарителя, которого ни под какими предлогами нельзя выселить из квартиры. Даже если собственник продаст жилье, то право проживания за дарителем все равно останется. Понятно, что желающих купить такие квадратные метры найдется немного, только если за копейки. Вряд ли новый собственник захочет делить свою квартиру с неизвестным человеком, поэтому продают подобное жилье годами, либо только после смерти или отказа дарителя от права проживания. Эту сделку также нужно зафиксировать в Росреестре, а также у нотариуса.

Сделки с правом проживания не противоречат безвозмездной основе подобных договоров. Одаряемый не платит денег дарителю, который передает только право собственности. А вот право проживания, которое приобретено дарителем до заключения договора, он может и не передавать, поэтому останется проживать на законных основаниях. Формально даритель не запрещает проводить сделки с недвижимостью, но по факту квартира остается в собственности одаряемого из-за банального нежелания покупателей связываться с подобными проблемами. Но некоторые собственники наоборот пользуются подобной лазейкой, чтобы дополнительно защитить квадратные метры от посягательств других родственников. Желающих получить бесплатно квартиру всегда масса, поэтому без регистрации сделки не обойтись, и подобный принцип может защитить недвижимость.

Верните обратно

Другое дело, что пожилые люди часто меняют мнение о родственниках – к примеру, часто встречаются случаи, когда после смерти появляются пять разных завещаний на одну и ту же жилплощадь, но с разными датами. При жизни подобные моменты также возникают, закон оставляет прав за дарителем передумать и вернуть квартиру в собственность. Жизнь – штука сложная, родственники ругаются, мирятся. Грустно, но факт – родственники часто меняют отношение к дарителю после получения заветного права на собственность. В таких случаях закон предусматривает возможность возвращения квартиры дарителю. Одно дело, если одаряемый согласен добровольно вернуть/передарить/продать квадратные метры, но ситуация меняется, если новый владелец отказывается возвращать недвижимость дарителю. Сделать это очень сложно, придется приложить немало усилий. Существует несколько возможных ситуаций:

• если одаряемый по закону осужден за покушение на жизнь, здоровье дарителя или членов его семьи;
• если одаряемый скончался раньше дарителя;
• если даритель сможет доказать, что не понимал природы сделки;
• если даритель докажет, что действовал по принуждению;
• если даритель официально признан недееспособным и не может отвечать за свои действия.

Закон и судьи часто встают на сторону дарителя, если у того достаточно доказательств неправомерности или давления со стороны одаряемого или собственной недееспособности. И даже если сделку успели зарегистрировать в Росреестре. Суд имеет возможность вернуть право на собственность дарителю, но только при наличии серьезных доказательств. Претензия «Просто потому, что я так хочу» судом не рассматривается, как и личные отношения между родственниками. Повод для обращения в суд должен быть веским, иначе собранные документы «завернут» еще на пути рассмотрения секретариатом.

Также даритель имеет право при фиксации сделки включить пометку «О возражении» в реестре государственного права, если существуют претензии к одаряемому. Продать квартиру с подобными отметками практически невозможно, ни один покупатель не станет связываться с таким проблемным жильем. Отметку уберут только через три месяца, если даритель за это время не обратится в суд. Тогда отметка остается в силе до тех пор, пока суд не примет законное решение. В противном случае отметку уберут, и квартира перейдет в полную собственность одаряемого со всеми правами и обязанностями. У дарителя останется возможность обращения в суд, если сделка заключена с нарушениями.

Арестовать его!

Также на подаренную квартиру могут наложить арест. Естественно, что никакие действия с подобным жильем невозможны, да и сами покупатели точно не станут связываться с имуществом, которое могут отобрать в любой момент. При наложении ареста квартира, полученная по договору дарения, ничем не отличается от обычной квартиры или другого имущества владельца, поэтому приставы вправе арестовать жилую площадь. Но это только в том случае, если право на собственность подтверждено Росреестром и зафиксировано на законодательном уровне. Логично, что если сделка не завершена, и право собственности не перешло к одаряемому, то такую квартиру арестовать не смогут. А вот быстренько передарить или продать ее не получится, арест не дает прав на какие-либо действия с имуществом – закон не обманешь, приставы оперативно работают.

Арестовать имущество могут по разным причинам. Прежде всего, речь идет о долгах. Квадратные метры выставят на продажу, если у собственника нет весомого имущества, кроме квартиры, но накопились долги за:

• неуплату налогов;
• неуплату алиментов;
• неуплату кредитов;
• неуплату штрафов;
• неуплату прочих финансовых обязательств.

Разницу между суммой долга и суммой, вырученной за квартиру, вернут бывшему собственнику жилой площади если, конечно, после уплаты долгов что-то останется). Пока квартира выставлена на продажу, ее стоимость будет неуклонно падать для привлечения покупателей. Реально существующий случай, когда квартиру, стоимостью, полтора миллиона рублей, продали за восемьсот тысяч. Вырученной суммы не хватило на оплату долгов, поэтому собственник лишился жилья, да еще должен остался финансовым организациям.

Впрочем, лишить единственного жилья не могут по закону, поэтому, если кроме подаренной квартиры у собственника нет других жилых площадей, то квадратные метры останутся у одаряемого человека. Но наложить арест могут не только из-за долгов – если даритель подал в суд с претензией на возвращение жилья и отмены сделки с недвижимостью. В таком случае на квартиру накладывают временный арест до вступления судебного решения в законную силу. Подать заявление в суд может и сам даритель, и заинтересованные лица, наследники, к примеру. Снять арест возможно только в двух случаях. Либо полностью погасить долги до момента реализации квартиры, либо дождаться решения – суд оставит квартиру новому собственнику или вернет дарителю. Без консультации со специалистом в подобных случаях не обойтись, юрист подскажет, как правильно поступить при аресте квартиры.

Молодым везде у нас дорога

В качестве одаряемого может выступать любой человек, в том числе законом установлена возможность передаривания квадратных метров несовершеннолетнему. Право собственности в таком случае реализовано в полной мере, но распоряжаться квадратными метрами ребенок не может в силу возраста. Поэтому все обязанности по содержанию квартиры переходят на родителей или опекунов. По закону до наступления совершеннолетия именно ближайшие родственники реализуют имущественные права малыша. При этом, подтверждение права собственности ребенка должно быть официальным, то есть зарегистрированным в Росреестре. Юный домовладелец должен получить свидетельство о праве собственности или государственной регистрации права. Без этих документов владеть и распоряжаться имуществом и ребенок, и его родители не смогут на законных основаниях.

Случается, что продажа подаренной ребенку квартиры жизненно необходима – оплатить лечение, учебу, закрыть долги. Продать такую квартиру возможно, но только с разрешения государственных органов опеки и попечительства. Учитывается не устное согласие отдельного представителя, а письменное и заверенное разрешение. Родители обязаны предоставить в органы опеки доказательства того, что ребенку будет предоставлено другое жилье. Допустимо переселить ребенка в уже имеющееся жилье или предоставить документы, что на вырученные деньги от продажи квартиры будет приобретена другая жилая площадь. С продажей квартиры несовершеннолетних всегда масса трудностей, поэтому придется неоднократно посещать юристов и органы опеки, чтобы уточнить все нюансы и провести сделку на законных основаниях. Другой вопрос в том, что покупатели неохотно связываются с такими квартирами.

Если несовершеннолетнему будет предоставлено другое жилье, а органы опеки не возражают против подобной сделки, то проблем не будет – сделка совершается по тем же принципам, что и обычный договор купли-продажи, даже если ребенок владеет не целой квартирой, а только долей. В остальном никаких препятствий для продажи подаренной квартиры нет, если сделка оформлена по закону. Поэтому не стоит пренебрегать правилами, регистрируйте каждый шаг оформления сделок с недвижимостью, чтобы в случае споров и возникновения других претендентов на подарок у собственника была возможность доказать законность своих прав на собственность.