Рефинансирование ипотеки

Ипотечный кредит на приобретения жилья в новостройке – дело давно привычное, но зачастую превращающееся в непосильную кабалу. Кредит приходится выплачивать годами, а то и десятилетиями. Те, кто взяли ипотеку ближе к двухтысячному году, понимают, о чем речь – многие сокрушаются, что слишком рано взяли кредит, теперь ведь проценты существенно ниже. Да и была тенденция на постепенное снижение процентных ставок, сейчас они одни из самых низких за всю историю России. Для таких покупателей недвижимости придумали рефинансирование ипотеки, чтобы облегчить выплаты по кредитам. Аналитики полагают, что осталось немного времени для того, чтобы успеть получить выгодные условия, ведь пик заявок на рефинансирование прошел.

О причинах

Когда программы рефинансирования ипотечного кредитования только появились на финансовом рынке, к ним проявлялось повышенное внимание. Особенно выгоду условий оценили заемщики, взявшие кредит на покупку недвижимости в иностранных валютах. Поскольку сумма ипотеки обычно измеряется в миллионах, снижение итоговой суммы даже на пару процентов – это существенная экономия. Когда проценты достигли минимуму, начался настоящий «бум» рефинансирования. В банки ринулись даже те, у кого проценты по кредиту были не такими уж грабительскими. Экономия доходила до нескольких сотен тысяч рублей! Конечно, требовалось собрать пакет документов, но он остался стандартным, ведь по сути для того, чтобы закрыть досрочно кредит в одном банке, приходилось занимать средства в другом. Но с более выгодными условиями и низкими процентами – это позволило снизить сумму ежемесячного платежа. В плюсе оставались и банки, и покупатель квартиры.

Со временем ажиотаж на рефинансирование кредита стал снижаться. Главной причиной падения спроса аналитики называют неактуальность такой услуги. Да-да, рефинансирование ипотеки перестает требоваться людям! Те, кто по-настоящему нуждался в снижении процентной ставки, уже успели воспользоваться предложениями банков. А нового витка рефинансирования ждать не стоит – проценты и без того стали низкими, уменьшать дальше пока просто некуда. Естественно, что совсем рефинансирование с финансового рынка не исчезнет, не все банки готовы предоставить дешевую ипотеку клиентам. А привлекают заемщиков другими предложениями – лояльностью к неблагонадежным (условно) покупателям. А застройщикам, по большей части, без разницы, из какого банка поступают на расчетный счет средства за квартиру. И в случае с задержкой платежей, разбираться с заемщиком придется именно финансовой организации, а не застройщику.

Другая причина – изменение законодательства. Новые проекты станет сложнее реализовывать, банкам и застройщикам придется искать дополнительные денежные средства. Поэтому с сентября 2018-го года начали по чуть-чуть увеличиваться депозиты. Финансовые эксперты считают, что это верные признаки грядущего повышения процентных ставок по ипотеке. Некоторые заемщики наивно полагают, что такие изменения носят временный характер, но предсказывать развитие событий не берутся даже прожженные эксперты. Банки уже не могут предложить клиентам низких ставок, чтобы оставаться на плаву, приходится брать дополнительные проценты. Переживать не стоит, а вот поторопиться нужно – банки еще некоторое время продержат выгодные условия для рефинансирования, но сколько такая тенденция продержится – неизвестно.

Подробнее о рефинансировании

Интересный факт – банк не обязан предоставлять своим заемщикам выгодные условия. К примеру – если заемщик взял ипотеку под 15 процентов, а ставки упали до 10, то банк может даже не информировать клиента об изменениях. Более того, если клиент обращается в свой банк за рефинансированием ипотеки, то ему, скорее всего, выдадут отрицательный ответ. Связано это с тем, что подобное изменение условий по ипотеке признается «ухудшением статуса платежеспособности клиента», что ведет к снижению категории качества займа. Банку придется искать дополнительные деньги для преобразования кредита, а это большая нагрузка. Поэтому за рефинансированием обращаются в другие банки. Рефинансирование только выглядит простым, по факту – это сложная структура, поддерживающая порядок в сфере ипотечных кредитов. Да и не все банки столь категоричны, крупные финансовые организации охотно идут на уступки – у них ресурсов для рефинансирования гораздо больше и резервов для обеспечения безопасности кредиту хватает.

Другой важный момент – покупателю жилья нужно понять, стоит ли связываться с процессом рефинансирования. Процедура имеет смысл, если заемщик получает реальную выгоду. Одно дело, если ипотеку взяли под 15 процентов, а банк предлагает ставку в 9 – экономия очевидна. Финансовые аналитики утверждают, что рефинансирование ипотеки не имеет смысла, если разница составляет менее полутора процентов. По факту же, банки готовы заключить новый договор, даже если разница составляет менее половины процента. Учитывать нужно и сумму ежемесячного платежа, и снижение общей суммы переплаты. Стоимость квартиры придется заплатить полностью в любом случае, под снижение попадает сумма переплаты банку. В убыток себе работать никто не станет, поэтому ожидать миллионных скидок не стоит. При среднем кредите на покупку жилья в новостройке размером около 1,5-2 миллиона рублей, выгода клиента от рефинансирования составит 100-150 тысяч.

Стоит признать, что рефинансирование чаще всего берут не для того. Чтобы не переплачивать банку лишние проценты. Главная причина – уменьшение ежемесячного платежа. Перерабатываются условия договора почти полностью. Некоторые банки даже готовы увеличить срок кредитования, чтобы ежемесячный платеж стал посильной ношей. Банки научились маневрировать в этом финансовом «море». Они выплачивают банку, выдавшему первоначальный кредит, полную стоимость займа, дожидаются, пока с квартиры снимут обременение, а затем оформляют квартиру в залог «под себя». Нюанс состоит в том, что в результате такого процесса процент рефинансированного кредита увеличивается примерно на 2 пункта. По итогу получается, что заемщик получает выгодные условия, но и банк остается в плюсе. Правда, такие «махинации» способны снизить лояльность банков к клиенту, что в дальнейшем может негативно сказаться на получении кредита.

Нюансы

Официально банк не имеет права отказать заемщику в рефинансировании ипотеки в иной финансовой организации. Выгоду упускать никому не хочется, поэтому рассмотрение дел о рефинансировании рассматриваются месяцами. И процесс этот ускорить невозможно, банк в праве рассматривать заявку сколько душе угодно. Перед заключением договора стоит убедиться, что в документах не прописан запрет на последующую ипотеку. Существует ФЗ 102 «Об ипотеке», и в его 43 статье указано, что последующая ипотека возможна, только если она прямо не запрещена договорами. Получается, что банк не сможет наложить обременение на имущество, так как старый банк залоговые обязанности не снимает. Создается существенное препятствие к рефинансированию, и для заемщика, и для банка. Единственный выход – внимательно читать договор, если такой запрет отсутствует, то смело возможно обращаться в другой банк за рефинансированием.

Придется заново пройти все этапы оформления ипотечного кредита, включая сбор документов. Если за рефинансированием клиент обратился в свой банк, то дополнительных средств тратить не придется. По факту – это будет реструктуризация, то есть изменение условий существующих договоров. А если рефинансированием будет заниматься другой банк, то придется открывать кошелек. Банку платить ничего не придется, все расходы связаны с переоформлением документов. Новая оценка квартиры, госпошлина за оформление ипотеки, заказ пакета документов из старого банка, услуги нотариуса и заключение нового договора на страховку. Это обязательное условие, и стоимость страховки порой доходит до 1,5 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Есть один нюанс – страхователь обычно имеет аккредитацию в нескольких банках, и если с новым также заключен договор, то в договоре может быть строка о смене выгодоприобретателя. Тогда новую страховку оформлять не придется.

Отказать в рефинансировании ипотеки без уважительной причины банк не сможет. Отказ должен быть обоснованным, чаще всего отрицательный ответ получают условно неблагонадежные заемщики. К примеру – за годы выплат ипотеки уровень дохода семьи изменился в меньшую сторону. Также откажут в рефинансировании, если ипотека выплачивается с нарушениями или не выплачивается вовсе. Имеет вес кредитная история, наличие работы и еще целый перечень условий. Каждый банк подходит к оценке заемщиков по-своему, поэтому не стоит огорчаться, если в одном банке получен отказ. Стоит помнить, что рефинансирование – это процесс не быстрый, сначала происходит процесс расторжения договора со старым банком, затем составление обновленного договора и заключение договоров страхования.

В заключение

Программа рефинансирования ипотеки с рынка не уйдет никогда – всегда найдутся более выгодные условия, более низкие ставки, более заманчивые предложения. Ипотека берется на много лет, за это время политика банков способна измениться до неузнаваемости. Даже если сейчас условия по ипотеке выгодные, то это не значит, что через год или пять ситуация не изменится. Говорить о том, что рефинансирование бессмысленно, не стоит. Хоть спрос и стал падать, программа приносит выгоду и банкам, и заемщикам.