Если государство жестко не ограничит практику перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в другие категории, то неизбежно сокращение общей площади таких земель.

Следующий шаг к формированию в Украине полноценного и вполне легального рынка земли был сделан с принятием Закона «О Госбюджете на 2008 год», согласно которому мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения продлен до вступления в силу Законов «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земли». Соответствующие законопроекты правительству поручено внести на рассмотрение Верховной Рады до 1 апреля текущего года.

Напомним, ранее Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко отмечала, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения должен быть продлен до тех пор, пока в стране не будет создан рынок земли.

«Мы будем продолжать мораторий, пока не сделаем нормальное законодательное обеспечение этого процесса и не построим нормальный рынок», – заявила Тимошенко, подчеркнув при этом, что срок действия запрета зависит от того, насколько быстро парламент сможет принять законы, касающиеся формирования рынка земли.

По словам экспертов, проекты Законов о госземкадастре и о рынке земли были поданы в Секретариат Президента еще 3 месяца назад и на данный момент там находятся. «Предыдущие инициативы по этому поводу были недоработаны и не согласовывались друг с другом, – отметил газете «СЕЙЧАС» Артем Вихор, начальник отдела аналитического обеспечения и поддержки государственных регистраторов прав Центра государственного земельного кадастра. – Естественно, в таком виде их принимать было нельзя. Те проекты законов, которые на сегодняшний день поданы в Секретариат, разработаны в полном соответствии друг с другом и учитывают все тонкости рынка земли» (см. «СЕЙЧАС» – «Почва для конфиденциальности» и «Мораторий на мораторий»).

В то же время специалисты прогнозируют некоторые сложности при прохождении законодательных инициатив в Верховной Раде, поскольку из 23 членов парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений только 9 являются представителями демократической коалиции. «И поскольку именно в комитете законопроекты готовятся ко второму чтению, на этой стадии в зале может появиться совершенно другой по концепции законопроект», – прокомментировал газете «СЕЙЧАС» Михаил Дяденко, руководитель Центра правового анализа и исследования политических рисков.

Хотя, по оценке экспертов, даже после снятия моратория особого ажиотажа на земельном рынке не будет, поскольку все наиболее интересные участки уже давно выкуплены и «лакомых» участков земли осталось очень мало. Ни для кого не является секретом, что даже при существовании моратория на продажу сельхозземель торговля участками идет более чем активно, с использованием различных схем. По словам Виктора Ющенко, мораторий на продажу сельхозземель нужно снимать, поскольку «его существование является основной причиной коррупции на земельном рынке». Именно для устранения тенизации в этой сфере необходимо как можно быстрее принимать соответствующие законы и формировать цивилизованный рынок земли.

По словам г-на Дяденко, независимо от позиции политических сил, выраженной в решении парламентариев продлить мораторий на продажу сельхозземель, существует реальный спрос и реальное предложение на землю, что делает существование таких схем неизбежными. «Фактически, это своеобразная разновидность теневого рынка. Но главный нюанс здесь в другом. Наличие моратория не позволяет определить настоящую рыночную стоимость земли. Это очень выгодно для покупателей земли, поскольку, используя сложные теневые схемы, они покупают землю в несколько раз дешевле ее реальной стоимости. Естественно, они идут на определенный риск, но потенциальная прибыль с лихвой покрывает средства, которые «теневики» могут потерять», – считает г-н Дяденко.

Примечательно, что стоимость соответствующих участков, несмотря на запрет их отчуждения, постоянно растет и, по прогнозам специалистов, после снятия моратория не снизится. Как рассказал газете «СЕЙЧАС» г-н Вихор, цена на землю может упасть только вместе с падением цены на недвижимость, поскольку они взаимосвязаны, да и то не ранее чем через 5 лет полноценного функционирования земельного рынка. «В этих условиях падение цены произойдет за счет сбалансированности стоимости недвижимости и собственно земли. Еще одним фактором снижения стоимости участков может стать введение нормального налога на недвижимость и землю. Если такой налог появится, рынок не будет застаиваться и цены снизятся, если нет – рынок будет простаивать», – считает Артем Вихор.

Напомним, в 2008 году ставка земельного налога возрастет в пять раз для тех земель, денежная оценка которых не проведена. Не оцененные участки будут облагаться в соответствии с Законом «О плате за землю». Ставка налога на землю зависит от численности населения в том или ином населенном пункте. При этом прошлогодний Госбюджет предусматривал повышение этих ставок в 3,1 раза.

По неофициальным данным, ежегодный теневой оборот на земельном рынке достигает порядка $50–60 млн. По мнению экспертов, осуществление сделок стало возможным только благодаря «дыркам» в действующем законодательстве.

Очевидно, что снятие моратория, без соответствующей законодательной поддержки, вряд ли станет фактором, способствующим снижению уровня коррупции в земельной сфере, поскольку ключевая проблема в данный момент – это изменение категории земли. Участки сельскохозяйственного назначения переводят в другие категории. Такие вопросы в основном решаются на местном уровне, и отсутствие четких законодательных критериев позволяет чиновникам таким образом получать неплохие доходы. Более того, если государство жестко не ограничит практику перевода земель сельхозназначения в другие категории, то неизбежно сокращение общей площади сельхозземель, что, учитывая высокую ценность данных участков, абсолютно нерационально и глупо с точки зрения национальных интересов государства, утверждают специалисты.

«Без проведения реальных социально-экономических реформ такая перспектива достаточно туманна, поскольку, будет ли рынок земли цивилизованным, напрямую зависит от «цивилизованности» судебной системы, системы государственного управления, налоговой системы и т. д. В данное время Украина далека от цивилизованных отношений в указанных сферах, соответственно, нет иллюзий и относительно цивилизованности рынка земли», – считает г-н Дяденко.

Отметим также, что, по данным Госземагентства, в Украине подготовлено к продаже 38,5 тысячи земельных участков несельскохозяйственного назначения и прав аренды на них площадью 20 тысяч га. Их стоимость составляет 5,2 млрд. грн. Средний размер арендной платы за землю – 137,3 грн./га. Среди договоров аренды большинство – подписанные на четыре-пять лет (60,6%). Общая площадь земель, переданных в аренду, достигает 18 млн. га.

ГЛАВНОЕ

Существующая сегодня законодательная база, которая регулирует земельные вопросы, по мнению экспертов, могла бы обеспечить функционирование рынка земли в условиях снятия моратория. Притом что законопроекты о рынке земли и о госземкадастре обязательно должны быть приняты, но немного позже. Однако решение вопроса о снятии запрета на отчуждение сельскохозяйственных земель постоянно затягивается, что, как считают эксперты, означает только одно: украинский бизнес сегодня попросту не заинтересован в отмене моратория, имея достаточно возможностей скупать земли и в его обход.

Наиболее целесообразным, с точки зрения интересов государства и интересов граждан Украины, было бы ограничение размера земельного участка, принадлежащего одному лицу, уверены специалисты. То есть на уровне мелких собственников земельных наделов (к примеру, до 10 га) можно разрешить свободную продажу, а крупные корпорации заставить брать землю в долгосрочную аренду. В этом случае крупный капитал, заинтересованный в развитии сельскохозяйственного производства, был бы вынужден арендовать землю у крестьян. Неограниченное укрупнение земельных владений опасно для государства, поскольку в этом случае ухудшается возможность эффективного регулирования аграрной сферы и возникает определенная угроза для продовольственной безопасности государства.

http://www.zthata.com.ua