Аналитики рынка недвижимости пытаются приучить население к мысли, что высокие цены на жилье – это огромное благо, так как для большинства наших сограждан их квартиры являются единственным капиталом. И в дальнейшем цены скорее всего будут расти и тем самым еще больше радовать квартировладельцев. Серия “круглых столов” и конференций последних дней была посвящена именно этой теме. У этой логики есть по крайней мере два неоспоримых аргумента. Первый: любому понятно, что ощутимого удешевления жилья не произойдет вне общего экономического контекста. Хоть рынок недвижимости и неповоротлив, на катаклизм вроде дефолта он обязательно среагирует. Ни дефолтов, ни банковских кризисов, ни массовых разорений работодателей мы не хотим.

Хотим, чтобы экономика нашей страны росла, стало быть, придется смириться и с ростом цен на недвижимость как индикатором общего благополучия. Второй аргумент бесспорен для тех, кто, не имея ничего, кроме квартиры, испытывает потребность в деньгах. Поменяв большую квартиру на меньшую при цене метра в среднем 4 тысячи долларов, москвич легко решает сложные проблемы, как то: оплачивает дорогостоящую операцию, обучение ребенка в хорошем вузе, покупает приличный автомобиль или домик в деревне.

Но многие москвичи в состоянии удовлетворить эти нужды из собственной зарплаты. А для того чтобы увеличить жилплощадь даже по ипотечной схеме, прославленных столичных зарплат не хватит. Сегодня семья, получающая в месяц 2.5 тысячи долларов, может рассчитывать только на 100-120-тысячный кредит на покупку квартиры. При этом самая убогая однокомнатная стоит уже 140 тысяч. Отсюда ропот, подозрения во всякого рода сговорах и острое желание большинства москвичей накликать падение цен.

Цены будут расти. Вопрос – насколько быстро

О причинах беспрецедентного роста цен с июня 2005-го по июнь 2006 года (на 100%) “Известия” не раз писали. В разгар осени пришло время говорить о прогнозах на 2007 год и более отдаленное будущее. Все без исключения аналитики начиная с этого года отказались оглашать, пусть с дельтой, но однозначные прогнозы. Потому что ошиблись все. Теперь эксперты говорят о долях вероятности разных сценариев. Большинство дают 60% на то, что в следующем году темпы роста цен стабилизируются до приблизительно 0.5-1% в месяц. Разумеется, колебания по неделям-месяцам и по разным сегментам возможны вплоть до локальных падений, но тренд будет именно таким. Елена Дранченко обещает 25-процентную вероятность того, что кривая роста цен будет значительно круче, и 15-процентную – что цены на недвижимость будут расти медленнее инфляции. Константин Апрелев прогнозирует обратную пропорцию: 25% на то, что темпы роста цен на недвижимость отстанут от инфляции, и всего лишь 15% – что обгонят с большим преимуществом.

– Многое будет зависеть от зимы, – считает Апрелев. – В январе и феврале выплачиваются колоссальные бонусы. В 2006 году они составили 4 млрд. долларов. А весь оборот рынка – 15 млрд. В итоге резко вырос спрос и произошло серьезное ценовое возмущение. С другой стороны, в 2006 году 25 тыс. сделок на рынке совершены с инвестиционными целями (всего сделок порядка 100-110 тысяч. – “Известия”.) Если инвесторы среагируют на нынешнее замедление рынка и начнут распродавать квартиры, то темпы роста могут снизиться.

Подчеркнем, что эксперты говорят не об абсолютных цифрах, а о темпах роста. Об удешевлении квартир речи не идет вообще.

– Мы все травмированы на уровне генов дефолтом, банковскими кризисами, – говорит Геннадий Стерник. – Забудьте об этом. У нас в стране устойчивое экономическое развитие. Но темпы роста цен на недвижимость в течение года могут значительно колебаться. Забудьте слова “падение”, “обвал”, “кризис”, разумеется, вынеся за скобки форс-мажорные обстоятельства. Даже падение цен на нефть на 20-25% не приведет к обвалу. Мой долгосрочный прогноз: в течение 15-20 лет недвижимость будет дорожать в среднем на 20-25% в год.

Как в Париже

Начиная с весны, когда московская недвижимость дорожала на скандальные 10% в неделю, граждан будоражили громкими заявлениями с высоких трибун о том, что этим тревожным процессом управляют сговорившиеся застройщики. Мол, себестоимость низкая, дома некачественные и вообще страна у нас небогатая, а московские квартиры стоят как в Париже. Забывая при этом, что Москва претендует на звание одной из столиц международного бизнеса, вроде Нью-Йорка или Лондона. Что Москва по сути остается столицей всего “Советского Союза”. Наконец, что квартиры в Париже стоят вдвое дороже, чем в Марселе, и вчетверо – чем в каком-нибудь Меце. И себеквартирстоимость здесь ыни при чем. Точно так же в Москве стоят вдвое дороже, чем в Петербурге, и вчетверо – чем в Калуге.

– В Москве сегодня 200 млн. кв. метров жилья, – рассуждает Андрей Гусев. – Даже если в год будет строиться по 4 млн. – это всего лишь 2%. К тому же надо вычесть то, что приходит в негодность и сносится. С каждым годом Москвы становится все “меньше”. А желающих обосноваться в ней и самих москвичей, стремящихся улучшить свои жилищные условия, все больше. И финансовых возможностей у тех и других становится больше.

Кстати, о финансовых возможностях. Рейтинг регионов с самой дорогой недвижимостью очень близок к рейтингу самых динамичных и высокодоходных регионов. При этом представители именно этих регионов, по оценкам риэлторов, составляют львиную долю покупателей жилья в московских новостройках.

Юлия Игнатьева Финансовые известия