Отказ в ипотеке на покупку новостройки – что делать?

Ипотека – один из самых популярных способов приобретения жилья в новостройке. Это понятно – далеко не у всех припрятаны миллионы в загашнике, чтобы просто прийти в офис застройщика и купить понравившуюся квартиру. Особенно банки любят помогать молодым семьям, которым срочно нужно собственное жилье. Иногда потенциальные покупатели сталкиваются с ситуациями, которые на корню убивают мечту о собственной площади – банк может отказать в кредитовании, и никто не обязан объяснять причину, по которой финансовая организация приняла такое решение. Это не значит, что все потеряно – возможно, причины отказа находятся прямо перед глазами.

Кому должен – всем прощаю

Главная причина отказа на покупку свежепостроенной квартиры – имеющиеся долги перед банками. Если у заемщика существуют просрочки по кредитам, то одобрения ждать не стоит. При этом, существующий кредит или кредитная карта по которым исправно вносятся платежи, станут плюсом. Они покажут банку, что заемщик ответственно относится к кредитным обязательствам. Сами же представители банков считают, что вероятнее всего получение одобрение в случае, если у заемщика нет действующих кредитов, а предыдущие оплачены без просрочек.

Дело в том, что при работе с такими большими суммами банк в обязательном порядке запросит информацию о состоянии кредитной истории. Видно будет весь путь, проделанный с момента оформления первого кредита. С испорченной историей шансы на получение ипотеки существенно снижаются. Для того, чтобы испортить свой кредитный рейтинг, совсем не обязательно накапливать большие долги – достаточно не вовремя вносить платежи. Обращают внимание даже на самые мелкие детали, финансовую состоятельность клиента изучают «под микроскопом». Повлиять на отказ может даже плохая кредитная история родственников заемщика, даже если он сам чист, как стекло.

С другой стороны – полное отсутствие истории кредитов также вызывает у банков подозрение. Все прекрасно понимают финансовое состояние большинства жителей страны, поэтому (если говорить откровенно) совсем без кредитов не обойтись. Те, кто позволяют себе роскошь не обращаться за заемными средствами, вряд ли обратятся за ипотекой на новостройку. Максимум – небольшая рассрочка. Тем, кто впервые обращается за кредитованием, рекомендуется сначала взять средства на небольшую сумму – для покупки бытовой техники, к примеру. Досрочно погашенный кредит также является показателем финансовой состоятельности клиента.

Если история все же испорчена, то придется доказывать банку, что проблемы были решены. Конечно, история погашений отразится в кредитной истории, но представители банков могут запросить чеки, если кредит был закрыт недавно. Шансов на получение ипотеки в крупной финансовой организацией с плохой кредитной историей практически нет, поэтому имеет смысл попробовать обратиться в небольшие банки. Они охотнее идут навстречу таким клиентам, хотя и там вероятность отказа выше, чем у потребителей с хорошей кредитной историей. Правда, за одобрение придется «заплатить» непомерными процентами и огромным первоначальным взносом.

Чист или не чист, вот в чем вопрос

Чаще всего банки рассматривают кредитную историю заемщика сроком от двух до пяти лет. Если за это время не было проблем с финансовыми организациями, то вероятность одобрения ипотеки существенно повышается. Если проблемы с банком были, но кредит погашен, то можно обратиться в финансовую организацию и получить справку о полном погашении задолженности. Для мониторинга своей кредитной истории раз в год бесплатно можно обратиться в БКИ – вам предоставят полную информацию о долгах и кредитах за интересующий промежуток времени.

Обращаться в так называемым «посредникам», помогающим удалить нежелательные данные из кредитной истории нельзя ни в коем случае – это мошенники. Да и размер «вознаграждения» за подобные услуги здорово ударят по кошельку, даже если организация занимается подобной деятельностью легально. Мало того, что историю не удалят, так еще усугубят ситуацию. Если банк узнает, что клиент обращался за подобными услугами, то никто и никогда не даст вам в кредит даже тысячу рублей. Это сразу «черный список», каким бы идеальным заемщиком ни был клиент в дальнейшем. На самом деле удалить информацию из Бюро кредитных историй невозможно, но возможность исправить ситуацию остается всегда.

Некоторые крупные банки запустили программы исправления кредитной истории. Они предоставляют заемщикам небольшие суммы – до 10 тысяч рублей. Клиент не получает денег, их сразу списывают за предоставление услуги. Невыгодно и дорого, но это единственный вариант исправить свой кредитный рейтинг. Микрозаймы, кстати, не влияют на исправление истории, но при этом способны здорово ее испортить. Сам факт обращения к подобной организации свидетельствует о проблемах с деньгами. Исправление лучше доверять крупным банкам с хорошей репутацией или небольшим финансовым организациям, но не МФО.

Даже если заемщик вовремя вносит платежи по кредитам, нельзя быть в уверенным в чистоте кредитной истории. Банальный человеческий фактор – неправильное распределение денег по счетам, рубль недоплаты, неправильно списанные средства – все это ведет к просрочкам и долгам, и не по вине заемщика. Обычно банки оперативно реагируют на подобные ситуации, но следить за исполнением кредитных обязательств лучше своими силами. Банки работают автоматизированно, поэтому также возможны сбои в технике. Такие просрочки не по вине клиента негативно сказываются на получении ипотеки, но добросовестные финансовые организации делают отметки о том, что заемщик не виноват в сложившейся ситуации.

Молодым везде у нас дорога

Конечно, все мы люди, и в банке работают такие же люди, но общий принцип работы банков отличается цинизмом. Главное – не помочь человеку, а заработать на процентах с кредита. Грубо, но так и есть. Поэтому кредиты выдают людям, у которых (теоретически) уже получилось «встать на ноги» и иметь постоянный доход – зарплату или пенсию. Поэтому возраст получения ипотечного кредита ограничен – заем получат люди возрастом от 23 до 65 лет. Конечно, некоторые банки проводят акции и идут на уступки и расширяют возрастной порог, но рассчитывать на это не стоит, если иные ограничения изначально не прописаны в условиях получения ипотеки на квартиру в новостройке.

Больше всего банки благосклонны к людям, получающим доход на карту финансовой организации, предоставляющей ипотечный заем. Предпочтение чаще всего отдается людям, получающим зарплату – традиционно пенсия по старости значительно меньше доходов с работы. Если клиент получает зарплату на карту другого банка, то организация предложит перенести счет – это даст скидку на ипотечную ставку. С пенсией ситуация складывается подобным образом, ведь Пенсионному Фонду без разницы, в какой банк перечислять средства, а заемщик получит привилегии при оформлении ипотеки для покупки квартиры на первичном рынке.

Клиенты возраста 65+ не рассматриваются банками сразу по нескольким причинам. Известно, что пенсия у большинства людей – чистые слезы, поэтому многие еще имеют официальный дополнительный доход. Людям старшего поколения сложнее ходить на работу, поэтому считается, что у таких клиентов низкая платежеспособность. Даже если банк одобрил ипотеку, то придется столкнуться с другими проблемами – страховые компании существенно завышают ставки по страхованию жизни и приобретаемого имущества.

Людям, не достигшим возрастной отметки «23» тоже сложно получить ипотеку. Считается, что именно к этому возрасту люди получают высшее образование и имеют хотя бы минимальный опыт работы. Официально кредиты на покупку недвижимости выдают с 21 года, но доход обязательно должен быть подтвержден. Причем стаж на последнем месте работы должен быть больше трех месяцев, так как этот временной промежуток считается испытательным сроком. До его истечения совершенно неясно, сохранит ли заемщик рабочее место. Благосклоннее всего банки к тем людям, чей стаж на последнем месте работы будет больше полугода.

С риском для жизни

С рабочим местом потенциального заемщика тоже не все так просто. К примеру, банки имеют список потенциально опасных профессий – люди с такой работой чаще всего получают отказы. Дело в том, что некоторые профессии имеют высокий уровень смерти и потери дееспособности. Сюда относят пожарных, спасателей, полицейских и других подобных работников. Таким людям рекомендуется обращаться за ипотечным кредитованием в крупные банки и в обязательном порядке застраховать свою жизнь. Также рекомендуется заручиться поддержкой поручителя – в этом качестве может выступать совершеннолетний член семьи, имеющий стабильный доход.

Также к потенциально опасным относят профессионалов, имеющих нестабильный доход. У некоторых людей основной доход представляет собой не фиксированную ставку, а процент от сделок или комиссий – риелторы, нотариусы. Индивидуальные предприниматели также попадают в перечень «опасных» заемщиков. Фрилансеры – копирайтеры, разработчики, дизайнеры и копирайтеры, тоже попадают под категорию неблагонадежных заемщиков, если удаленная работа является их основным источником дохода. При совмещении такого «хобби» с постоянным местом работы доходы от фриланса учитываются, но на отказ не влияют – главным считается официальный заработок.

Есть еще одна категория людей, к которым банки относятся подозрительно при оформлении ипотеки на новостройку. Это «безработные», то есть официально не трудоустроенные люди. В крупных банках гарантированно такому человеку ипотеку не одобрят, но возможность решить проблему существует. Можно предоставить справку от работодателя по форме банка, которая подтвердит доход. Некоторые финансовые организации готовы выдать ипотечное кредитование и без подтверждения дохода – по паспорту и второму документу, но взамен придется смириться с огромными процентами и большим первым взносом за квартиру.

Есть еще одна возможность получить ипотеку потенциально неблагонадежным клиентам – оставить залог в виде дорогого имущества. В этом качестве принимаются автомобили и любые виды недвижимости – дачи, участки земли, коттеджи и даже гаражи. Стоит понимать, что ипотека составит ровно половину от оценочной стоимости имущества. Если заложенная квартира стоит, к примеру, четыре миллиона рублей, то заемщик может рассчитывать на ипотечное кредитование размером не более двух миллионов.

Время – лучший лекарь

Перед обращением в банк рекомендуется проверить свою кредитную историю и запросить справку о доходах у работодателя, чтобы быть точно уверенным в благонадежности и платежеспособности. Идеальный вариант для банка – человек, работающий по трудовому договору в средней или крупной организации. Нужно внимательно следить за движением денежных средств, особенно – если у заемщика несколько кредитов или карт. Банки охотно идут навстречу и предоставляют клиентам выписки с подробным описанием финансовых движений. А БКИ раз в год бесплатно дает возможность ознакомиться с кредитной историей.

Если в прошлом были проблемы с кредитами и справить ситуацию нет возможности, то и в этом случае не все потеряно. Срок давности по таким делам составляет около десяти лет, потом начинают учитываться более актуальные финансовые операции. Лучший способ создать о себе хорошее впечатление – взять по очереди несколько небольших кредитов на мебель или технику, а потом своевременно их погасить. Даже при досрочной оплате задолженности стоит внимательно следить за поступлением средств – иногда возникают проблемы при перерасчете процентов. Банки положительно относятся к таким заемщикам и учитывают новоприобретенный опыт.

В некоторых случаях даже 10 лет не обязательно ждать. Если у клиента есть возможность доказать, что у него есть стабильная работа и постоянный доход, а также положительные истории кредитов, то вероятность одобрения ипотеку существенно возрастает. Это касается даже людей, имеющих погашенную судимость – главное, подтвердить свой финансовый статус. Стоит помнить, что ежемесячный платеж по ипотечному кредитованию не должен превышать половины дохода человека. Это продиктовано защитой самих клиентов – есть, пить и платить коммуналку на какие-то средства также необходимо. Размер платежа и сумма кредита также зависят от региона – везде средние зарплаты разные. В Рязани вполне можно рассчитывать на ипотеку, имея доход около 20 тысяч рублей.