Оцениваем недвижимость

Другое дело — как устанавливается цена: самостоятельно или с помощью профессионалов.

Заниматься рыночной оценкой недвижимости могут только фирмы, получившие специальную лицензию на этот вид деятельности. Причем наиболее крупные из них обязательно страхуют профессиональную ответственность своих оценщиков, что, конечно, дает клиентам дополнительные гарантии спокойствия.

Процедура оценки разных квартир практически идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и обществом оценщиков. Оценщик узнает максимум подробностей об объекте и анализирует информацию. Цена выставляется исходя из сравнения полученных оценщиком данных и эталона — средней продажной цены квартир с такими же характеристиками.

Назначенная оценщиком сумма считается рыночной стоимостью, о чем будет свидетельствовать выданный владельцу квартиры официальный документ — «Заключение о рыночной стоимости квартиры». К Заключению подкалываются копии лицензии оценщика, страхования профессиональной ответственности, аккредитации при обществе оценщиков (если она есть).

При определении стоимости типовой квартиры оценщик будет интересоваться следующими параметрами (они войдут потом в Заключение). Условно их можно разделить на четыре группы:

Местоположение района в городе.

Хорошо известно, что в городе есть дорогие и дешевые районы, которые имеют свое разделение на более и менее престижные места. И разница-то между ними может быть невелика, однако она может быть выражена в цифрах. Играет роль удаленность от центра и транспортное обеспечение.

Характеристика района.

Есть ли рядом лес или парк, или вокруг сплошная промзона. Какова инфраструктура.

Но клиенту не придется докладывать обо всем этом оценщику, так как эти сведения уже давно известны и переведены в те самые опорные цифры — среднюю стоимость продажи квартир в этом районе.

А вот местоположение относительно ближайшей станции метро и подробная характеристика дома оценщика обязательно заинтересуют. Тип проекта дома, этажность, год постройки, материал перекрытий, стен, тип первого этажа, год капитального ремонта. И далее — состояние двора и подъезда, наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковки, социальная принадлежность соседей.

Ну и, наконец, состояние самой квартиры.

История квартиры (кому она принадлежит, освобождена ли она или там кто-нибудь прописан) — самое главное. Также важны площадь, жилая и общая, количество и изолированность комнат, площадь кухни, вид из окон, санузел, телефон, балкон, уровень шума. Оценщик будет тщательно взвешивать все это, так как при определении конечной стоимости «плюсы» и «минусы» превратятся в реальные деньги.

Иногда продавец и покупатель недвижимости прекрасно обходятся и без этой официальной процедуры. Например, собственник квартиры согласен продать ее за цену, названную покупателем. Договорились полюбовно — и вперед.

Но есть случаи, при которых оценка обязательна. Во-первых, когда имущество гражданина или организации должно быть передано в государственную, муниципальную или федеральную собственность. Например, ваш дачный участок расположен на пути строящейся железнодорожной ветки, и государство должно компенсировать вам рыночную стоимость имущества. Второй случай — споры в суде, когда необходимо точное установление стоимости объекта недвижимости для выделения доли одному из родственников или наложения ареста на квартиру. Ну и наконец, оценка обязательна при всех сделках с муниципальным имуществом.

В большинстве случаев оценивается именно рыночная стоимость квартиры, но она может быть и уменьшена. В случае, например, если по решению суда квартира подлежит продаже и притом быстрой. Тогда оценщик применяет особую ликвидационную скидку — отквартир 10 до 30% от стоимости ы, и она, изрядно подешевев, продается быстрее.

Теперь — о стоимости услуг оценщика.

Размер оплаты его услуг прямо пропорционален цене квартиры: чем она больше, тем больше возьмет оценщик. Стоимость оценки типовых квартир с выездом на место начинается от $60, элитных — устанавливается только индивидуально.

Сами оценщики уверяют, что цифровой результат их работы не зависит от того, кто заказал оценку, продавец, покупатель или третья сторона, — рыночная стоимость неизменна. Но, на самом деле цифры могут быть разные и отличаются если не на порядок, то существенно (ведь всегда есть возможность округлить в ту или другую сторону).

Совет: требуйте у продавца экспертной оценки квартиры за его счет. Оценщик в очередной раз осуществит проверку документов.

Задаток в сделках с недвижимостью

В практике проведения сделок с недвижимостью внесение задатка — дело обычное. Задаток при покупке квартиры вносится с целью подтверждения серьезности намерений сторон о сделке. Но мой вам совет, если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры самостоятельно, постарайтесь договориться с другой стороной и обойтись без внесения или получения задатка. Почему такой странный совет? Что плохого в задатке? Объясню. Но вначале несколько слов о смысле и некоторых условиях внесения задатка.

Смысл внесения задатка состоит в том, чтобы предотвратить неисполнение договоренности о купле-продаже квартиры. Обычно при сделках с недвижимостью используется условие задатка «с двойной ответственностью». Условие это заключаются в следующем.

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, предоставившая задаток (т. е. покупатель), то денежная сумма, внесенная в качестве задатка, остается у другой стороны (т. е. у продавца квартиры).

Если же за неисполнение обязательства ответственен продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Т. е. вернуть задаток и доплатить покупателю еще столько же.

Обычно внесение задатка оформляется в простой письменной форме в виде соглашения о задатке. Задаток является одновременно и авансом, т. е. частью платежа за покупку квартиры.

Так вот, вокруг задатка существует множество махинаций со стороны всяческих жуликов и аферистов. Вариантов таких махинаций столько, что на их описание можно потратить не один выпуск нашей рассылки. При этом фантазия этих аферистов не знает границ. На их трюки попадаются не только рядовые граждане, но и солидные риэлтерские фирмы. Сталкиваться с такими ситуациями мне приходилось не раз, причем зачастую риэлтерские фирмы даже не понимали, что их «кинули».

Другая опасность, которая может вас поджидать, это то, что вы по неопытности можете не уложиться в сроки, обусловленные соглашением о задатке. Подобные проблемы могут возникнуть с БТИ и в других местах, например, в органах попечительства.

Вообще во внесении задатка больше заинтересован посредник, который занимается вашей сделкой. Ему нужно видеть, что намерения сторон серьезные, и он (посредник) не напрасно тратит время на организацию сделки. Кроме того, риэлтерские фирмы, как правило, нарушают закон и держат задаток у себя, вместо того, чтобы передавать его продавцу. Делают они это для того, чтобы при неисполнении условий задатка деньги остались у них. Делайте выводы!

Поэтому повторю совет: обходитесь без задатка. Если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры самостоятельно, то вполне можете обойтись без денежных гарантий, ограничившись устной договоренностью с вашим партнером, избавив себя при этом от ненужного риска.

И, наконец, если по каким-то особым причинам вам все же необходимо прибегнуть к задатку, то постарайтесь ограничиться минимальной суммой, например, 100-300$.

По материалам Простобанк Консалтинг

news.finance.ua

Поделиться

Post Comment