На что обратить внимание при заключении сделки с застройщиком

Покупка квартиры – штука сложная и дорогостоящая, поэтому к выбору жилья относятся со всей серьезностью. Не хочется терять деньги, но покупка квартиры в новостройке так и манит выгодными условиями. И действительно, если заключить сделку на ранней стадии строительства, то на стоимости квартиры возможно сэкономить до 50 процентов. Внушительная сумма. Все же, прогореть на приобретении даже не построенной квартиры страшно, поэтому при визите в офис застройщика стоит ознакомиться с документами.

Или право имею?

Покупка квартиры в новостройке – вещь не только выгодная. Это первичное жилье, в доме никто не жил, поэтому новым хозяевам не грозят визиты от родственников и знакомых бывшего владельца. Да и современные дома превосходят по техническим и эксплуатационным характеристикам образцы советской архитектуры. Новый дом экономит деньги налогоплательщиков, ведь он не требует ремонта и замены инженерных систем. Загвоздка в том, что не все застройщики благонадежны. Некоторые разоряются еще на начальной стадии строительства, некоторые просто испаряются с кучей денег от дольщиков. Вот и приходится идти на ухищрения, чтобы защитить себя.

Сколько историй об обманутых дольщиках гуляет по интернету – не счесть. Поэтому для начала стоит поискать всю доступную информацию о компании. Страницы в социальных сетях, форумы и сайты – все в помощь. Информация о незаконных действиях или банкротстве разлетается моментально. Сарафанное радио вкупе с интернет-источниками позволяют отсеять очевидных мошенников, но «профессионалы» научились умело маскировать незаконную деятельность, да и конкуренцию с черным пиаром никто не отменял. Единственный способ убедиться, что компания чиста перед законом – проверка документов застройщика.

Не стоит переживать, что представители компании откажут в предоставлении документальной информации. Нужно говорить уверенно и максимально спокойно – права потенциального покупателя подтверждается Федеральным законом номер 214. Честному застройщику нечего скрывать, поэтому документы принесут на блюдечке с голубой каемочкой. Подобная политика несет выгоду самой компании, ведь максимальная прозрачность привлекает потенциальных покупателей. Смело возможно попросить предоставить оригиналы документов. Если они отсутствуют, то представители застройщика покажут копии, заверенные и подписанные нотариальной службой.

Если сомневаетесь в правомочности своих действий или не обладаете достаточным багажом знаний, то на встречу с застройщиком вполне возможно пригласить риелтора или юриста с необходимой квалификацией. Менеджер может отказать в предоставлении документов, и это возможно в двух случаях:

• либо застройщик отказывается следовать букве закона;
• либо менеджер не имеет достаточной компетенции.

Это повод задуматься – порядочные компании строго следят за репутацией фирмы. Если покупатель все еще сомневается, то лучше перестраховаться и лучше обратиться к другому застройщику.

Что искать?

Первым делом стоит обратить внимание на пакет документов, подтверждающих право компании на осуществление деятельности:

• бумаги, оформленные при учреждении компании;
• разрешительные документы на застройку;
• проектные декларации;
• документы, подтверждающие право владения землей – арендный договор или бумага с правом собственности;
• отчеты о финансовой деятельности и состоятельности предприятия.

Легче всего проверить учредительные документы – именно там чаще всего встречаются расхождения. Юридический и фактический адрес должны совпадать, но возможна и другая ситуация, если у компании имеются филиалы. Главное, чтобы головной офис находился именно по тому адресу, который указан в документах. Важно знать о составе руководящего состава, и распределении голосов владельцев компании при рассмотрении решений. На сайте организации публикуются основные данные и информация обо всех проектах – завершенных, осуществляемых и принятых к строительству.

При создании компании выдается обязательный пакет документов. Он включает в себя устав застройщика, свидетельство о присвоении основного государственного регистрационного номера (ОГРН), документ, что компания внесена в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), а также ИНН – документ о постановке на учет в налоговой службе.  В интернете существуют сервисы по проверке компании по одному из этих параметров, поэтому на сайте застройщика обязательно указываются данные реквизиты. Если информация от государственных органов совпадает с той, что предоставила компания – это положительный момент.

При проверке данных через Всемирную паутину также важно полагаться на собственную логику и умение отсеивать информацию. Стабильность компании – это также хороший признак, но ведь форс-мажоры и человеческий фактор никто не отменяет. Известно, что многим сайтам уделяется недостаточно внимания со стороны государственных органов, поэтому данные просто не успевают обновляться, ведь для этого придется держать огромный штат сотрудников. Поэтому лучше сделать письменные запросы – есть возможность подать онлайн-заявку, а в ответ получить официальный документ с информацией об интересующей организации.

Лицензии и проекты

Конечно, этой информации недостаточно, чтобы убедить покупателя в чистоплотности застройщика. Поэтому следующими документами, требующими тщательного изучения, становятся:

• лицензия, доказывающая правомерность начатого строительства;
• проектная декларация, то есть своеобразный «паспорт» будущего здания.

Главное, на что стоит обратить внимание при рассмотрении лицензии – ее реквизиты. Обязательно указывается вид документа, дата выдачи и наименование органа, разрешившего строительство. Если лицензия истекла, то строительные работы автоматически признаются незаконными. Не стоит «клевать» на заверения менеджеров, что новую лицензию вот-вот выдадут или она уже есть, просто не сменили. Покажут документ – прекрасно, не могут предъявить – до свидания. Не факт, что разрешение выдадут заново, а просрочка в получении такого важного документа сама по себе говорит о безалаберности и халатном отношении.

Лицензия на осуществление строительства обязательно должна выдаваться именно на тот дом, в котором планируется покупка квартиры. Иногда застройщики занимаются строительством сразу нескольких зданий, а вот разрешение получают только на одно – это незаконно. Если с разрешением все хорошо, то нужно переходить к изучению проекта здания. Его размещают на сайте или предоставляют в офисе по просьбе покупателя. Эта информация появляется за несколько дней до старта продаж в новостройке.

В проектном документе подробно расписана информация о здании, но главное – заключение органов Государственной экспертизы. Декларация будет принята только тогда, когда эксперты установят, что проект соответствует техническим регламентам и нормативам строительства. Также в проекте указан адрес, сроки и этапы возведения здания и технические характеристики. Перечислен состав общего имущества здания, а также указывается назначение существующих нежилых помещений. В документе прописаны предполагаемые сроки, когда дом введут в эксплуатацию, перечислены подрядчики и указана стоимость работ. Не страшно, если декларация немного отличается от проекта, но честные застройщики скажут об этом и объяснят причины.

А чья земля?

Если с документами на дом все в порядке, то следующим пунктом для изучения становится документация на земельный участок. Они имеют первостепенное значение – уже неоднократно бывали случаи, что застройщик не смог сдать готовый (!) жилой дом в эксплуатацию из-за отсутствующих или неправильных документов на право владения землей. Легальную застройку земли подтверждают два документа:

• свидетельство из государственных органов, подтверждающие право собственности;
• документы, передающие землю в аренду застройщику на длительный срок.

Если земельный участок передан застройщику в аренду, то стоит обратить внимание на срок действия договора. Компания обязательно должна успеть сдать дом в эксплуатацию до того момента, когда контракт будет расторгнут. Паниковать раньше времени не стоит – по факту строительство всегда тянется дольше, чем указано в проекте. Законом вполне допустимы задержки сроком от года до двух, все, что выше, получает статус долгостроя. Арендаторы знают о такой особенности, поэтому заранее закладывают запас времени в договор.

Долгострой – вещь практически бесперспективная, редко кому удается выбраться из этой ямы. Чаще всего это происходит либо при солидной финансовой помощи со стороны, либо при смене застройщика. По итогу возможно жилье и будет достроено, но такие неполадки негативно сказываются на репутации компании. А вот доделка в кратчайшие сроки за другими идет застройщику на пользу. Такой вот рекламный ход.

Обязательно стоит лишний раз перепроверить основные данные дома – кадастровый номер, адрес и площадь участка. Эти данные находятся в открытом доступе на сайте компании, а также на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». Имейте в виду, что площадь дома иногда незначительно варьируется при проведении кадастровых работ в квартирах для оформления собственности. Если площадь меняется резко и с большой разницей, то это также повод не совсем доверять застройщику. Внимательно вникайте в каждую деталь, ведь лучше лишний раз переспросить, чем потерять внушительную сумму на мошеннических уловках недобросовестных компаний.

Поговорим о деньгах

Финансовое благосостояние компании – важный показатель. Дольщики должны быть уверены, что строительство не остановится на начальном этапе потому, что не хватает денег. Эффективность компании достаточно просто проверить – в соответствии с последними законодательными нормами, застройщик обязан выкладывать на своем сайте сканы или нотариально заверенные копии бухгалтерских отчетов за год. В них подробно прописаны все движения денежных средств в организации. Одна проблема – без подготовки или помощи профессионала в этих документах чрезвычайно сложно разобраться.

На благополучие компании также указывают финансовые партнеры. Для каждого строительства компании приходится проходить аккредитацию в банках, и в дальнейшем все операции проводятся через одну организацию. Конечно, банк вряд ли предоставит выписку о состоянии расчетов, но вот имя финансового учреждения скажет о многом. Если застройщик имеет аккредитацию в крупном и надежном банке, то это само по себе говорит о честности и хорошей репутации компании. Да и другие партнеры застройщика прямо указывают на финансовое благополучие – хорошие компании не будут просить копейки за свою работу, и если застройщик в состоянии расплатиться с ними без дыры в бюджете, то покупатель может рассчитывать на своевременное и качественное строительство.

Выводы

Проверка документов застройщика – дело достаточно хлопотное, даже если интересующая информация находится в открытом доступе. Если нет уверенности в собственных силах, то эту работу за небольшое вознаграждение возможно перепоручить специализированным организациям или обратиться к юристу, имеющему дело с новостройками. У него наверняка есть информация об актуальных предложениях и честности компаний на основании обращений других людей. Правильный подход гарантирует покупателям сниженную стоимость квартиры и радость от долгожданного новоселья.