Как рассчитать налог на квартиру?

До 1 декабря 2018-го года нужно заплатить налоги, чтобы спать спокойно весь следующий год. В том числе, заплатить нужно и за недвижимое имущество – квартиру. Каждый год с уплатой налогов возникают проблемы. Многие владельцы квартир в шоке от указанной в квитанции суммы на приобретенное жилье. Порой возникают ошибки, когда кадастровая стоимость жилья завышается. Поэтому собственникам квартир (особенно тем, кто совсем недавно получил ключи от нового жилья) важно знать. Какие налоги нужно заплатить и как правильно рассчитать сумму оплаты, чтобы избежать ошибок. В этой статье постараемся рассмотреть каждую сторону этого процесса.

НДФЛ

Первый налог, который нужно заплатить – НДФЛ. Уплачивается в государственную казну в случае, если квартира продана другому человеку. Для граждан страны размер налога установлен на планке в 13%, нерезидентам придется заплатить 20%. Если квартира куплена до 1 января 2016-го года, то есть, владелец получил право на собственность не менее, чем три года назад, продавец от налога освобождается. Также НДФЛ не платят те, кто зарегистрировал право собственности на квартиру свыше пяти лет назад. Также 13% не нужно платить, если человек не получает деньги за действия с квартирой, то есть передается в качества наследства или подарка ближайшим родственникам. Собственникам новых квартир придется уплатить положенную сумму в казну, но в этом процессе есть масса тонкостей, поэтому перед продажей квадратных метров лучше всего проконсультироваться с юристом, который занимается недвижимостью.

Важный момент – стоимость жилья с каждым годом меняется и не всегда в меньшую сторону. Наоборот, квартира, в которой вместо голых стен появился евроремонт и передовое оборудование, возрастет в цене. Поэтому в законе предусмотрена оговорка – сумму налога возможно снизить на стоимость квартиры в момент покупки. Грубо говоря, если квартиру продали за 6 миллионов рублей, а купили за 5, то нужно будет заплатить 130 тысяч рублей налога, то есть – 13% от разницы в миллион. Именно эта сумма составляет налогооблагаемую базу – цифру, от которой и ведется расчет НДФЛ.  Квитанция на такой налог может и не прийти, поэтому консультация со специалистом по налогам в сфере недвижимости жизненно необходима. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем с налоговыми службами – за полную или частичную неуплату НДФЛ быстро насчитывают пени и штрафы, которые будут взыскивать по суду. На финансовую историю проблемы с налоговым органом также повлияют негативно.

Раньше многие собственники пользовались хитрым трюком – чтобы заплатить в государственную казну как можно меньше денег, в договоре купли-продажи жилых квадратных метров указывали более низкую стоимость квартиры, а остальную сумму получали от покупателя под расписку. Неприятная новость для таких «хитрюг» – при расчете налога будут учитываться не только фактически полученные деньги. В расчет будут брать кадастровую стоимость квартиры. Если докажут, что квартиру продали по цене, ниже рыночной и стоимости, ниже кадастровой на 30%, то кадастровую стоимость квартиры умножают на коэффициент 0,7. Получившуюся в итоге цифру и будут считать налоговой базой, от которой и рассчитывают налог. Так что обмануть государство не получится, положенные 13% отчислить в казну придется при любом раскладе.

Имущество физических лиц

Конечно, многим владельцам квартир (особенно, купленным в ипотеку) обидно, что ежегодно приходится платить просто за сам факт владения квадратными метрами. Мало того, что недвижимость приходится покупать исключительно за собственные средства, так еще и государству приходится деньги перечислять. Радует только то, что сумма налога не составляет десятки тысяч рублей (если речь идет о среднестатистической квартире, а не дорогущем элитном жилье в сотни квадратных метрах). Платят местный налог, как иначе называют налог на имущество физического лица, раз в год, обычно собственнику приходит квитанция, в которой указан размер налога и способы оплаты. С недавних пор многие квитанции дублируются на портале «Госуслуги», там же возможно оплатить налоги со скидкой. Надеяться на «Почту России» многие люди не хотят, поэтому проверяют информацию о налогах на «Госуслугах» и официальном сайте Российских налоговых органов.

Стоит отметить, что при покупке жилья на первичном рынке недвижимости, владелец квартиры не будет платить налоги до тех пор, пока дом официально не передадут в эксплуатацию. Это немаловажно, ведь дома могут строиться годами. Договор долевого участия в таком случае веса не имеет, налоги начисляются только тогда, когда владелец квартиры получит официальный документ в «Росреестре», подтверждающий право собственности на квартиру. Поэтому люди, живущие в квартирах по договорам социального найма, налоги не платят, ведь собственником жилья указана обычно администрация поселения. Нужно учитывать этот фактор при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости – пугаться, что квитанция не пришла по месту прописки не стоит. В этом плане сервисы, подобные «Госуслугам», оказывают неоценимую помощь – владелец недвижимости вовремя узнает о налогах и оплачивает их из любой точки мира.

Тут важно разобраться в том, кто должен платить налог на недвижимость. В первую очередь, речь идет о владельцах жилых частных домов, квартир и комнат. Также налог обязаны отчислить обладатели целых комплексов недвижимого имущества, если в составе комплекса присутствует хотя бы один жилой дом и различные сооружения, предназначенные для ведения подсобного хозяйства и не превышающие 50 квадратных метров площади на каждую отдельную постройку. Если же у человека в собственности нет недвижимого имущества и его право собственности не подтверждено официальным документом, то платить налог не нужно, даже если есть прописка квартире. То, что человек зарегистрирован по определенному адресу, вовсе не значит, что квадратные метры у него в собственности. К примеру, если квартира принадлежит одному из супругов, а зарегистрированы в жилом помещении оба, то коммунальные услуги начисляются за обоих, а налог – только на владельца.

Налоги и ставки

Теперь непосредственно о расчетах. Налог на квартиру рассчитывается по строго определенной формуле Н = (Н1 – Н2) х К + Н2, в этом случае:

• Н – это конечная сумма налога;
• Н1 – размер налога, рассчитанного от кадастровой стоимости;
• Н2 – размер оплаты, рассчитанной из инвентаризационной стоимости;
• К – поправочный коэффициент.

В 2018-ом году размер поправочного коэффициента составит 0,6, в 2019-ом – 0,8, а с 2020-го года эта величина исключается из формулы. Стоит помнить о том, что чаще всего налоговая база для расчета несколько меньше полной кадастровой стоимости недвижимого имущества. Для комнат – 10 квадратных метров, для квартир – 20 квадратных метров, для домов – 50. Для оплаты налога у владельца кварты есть год – до 1 декабря. Если в 2018-ом году налог уже оплачен, то новый налог нужно будет заплатить к зиме 2019-го, квитанция приходит обычно в ноябре месяце на адрес, указанный в паспорте при регистрации.

Теперь рассмотрим конкретный пример. Допустим, кадастровая стоимость квартиры – 10 миллионов рублей, а площадь жилья составляет 84,75 квадратных метра. В таком случае, кадастровая стоимость одного квадратного метра составит 118 тысяч рублей. Для дальнейших расчетов обратимся к таблице с расчетом ставок налогов.

Поскольку мы имеем дело с квартирой, из общей площади вычитаем 20 квадратных метров, то есть налог будем рассчитывать из площади 64,75 квадратов. Умножаем это число на кадастровую стоимость одного метра, то есть 64,75 х 118000 = 7640500. Из этой суммы и будем рассчитывать размер налога с применением налоговой ставки 0,15%. В итоге получаем 7640500 х 0,0015 =11460,75 рублей.

Для примера возьмем квартиру побольше площадью и кадастровой стоимостью К примеру, квартира площадью 120 квадратных метров стоит 30 миллионов рублей. Снова обращаемся к формуле и вычитаем 20 квадратов. 100 оставшихся метров умножаем на 250000 (стоимость одного квадрата), получаем 25 миллионов, из которых будем рассчитывать стоимость. Налоговая ставка без поправочных коэффициентов в таком случае составит 0,30%, поэтому 25000000 х 0,003 = 75 тысяч рублей налога. Как видите, ничего сложного в формуле нет, нужно только приноровиться – такие подсчеты могут ввести в ступор неподготовленного человека. Сумма к уплате четко печатается на квитанции, за разъяснениями возможно обратиться в ближайший налоговый орган, если владелец не согласен с указанной суммой.

В заключение

Конечно, кадастровая стоимость и налоговые ставки рассчитываются исходя из многих параметров. В том числе – региона проживания. Уже было множество разбирательств в суде из-за несоответствия кадастровой стоимости и фактической оценки жилья. В таких случаях нужно подавать ходатайство в суд, и доказывать, что кадастровая стоимость квартиры завышена, а налог – слишком большой для фактических показателей. Процент побед в подобных разбирательствах истцов существенно превышает показатель поражений, потому что процесс расчета кадастровой стоимости не отлажен до конца. Стоит помнить о том, что бремя налога лежит только на собственнике квартиры, и позаботиться об оплате квитанций должен сам владелец квартиры – иначе удивляться тому, что потом с карточки спишут еще и штрафы за не уплату, не стоит.