Загрузка

Что искать

Как купить квартиру через эскроу-счета

  • access_timeАвгуст 20, 2018
  • remove_red_eye100 Просмотры
  • 1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
    Загрузка...
Фото:
Поделиться

Совсем скоро в силу вступает новый механизм купли-продажи квартир на первичном рынке недвижимости. Большинство застройщиков уже втягиваются в работу по обновленному алгоритму, а вот для покупателей новые принципы пока так и остались тайной за семью печатями. Впереди еще есть время, чтобы разобраться со всеми тонкостями, работа с использованием только эскроу-счетов начнется с 1-го июля 2019-го года. Сам механизм запущен еще в 2014-ом году, но так и остался большой загадкой для многих строительных организаций – количество заключенных сделок через эскроу-счета весьма приближено к нулю. Застройщики уже знают, как работать по этим принципам, теперь пришла пора и покупателям разобраться с нововведениями.

Принцип работы

По сути, эскроу-счета работают в качестве дополнительной защиты для тех, кто сотрудничает с застройщиками на основании договоров долевого участия. Получается так, что на рынке первичной недвижимости останутся только проверенные застройщики. Здесь работает известная поговорка «Скажи мне, кто твой друг, и я скажу, кто ты». Далеко не всем российским банкам дадут право работать с эскроу-счетами, в «игре» останутся только надежные финансовые организации вроде ВТБ, Сбербанка и Россельхозбанка. Такие «мастодонты» не сотрудничают с застройщиками-однодневками, поэтому неблагонадежным организациям не получить аккредитацию в банке. Без финансирования застройщик уйдет с рынка.

С другой стороны, новичкам строительного бизнеса также придется несладко, придется изо всех сил доказывать свою честность и благонадежность. Но главное – люди будут покупать квартиры только у проверенных застройщиков, которые имеют в прошлом несколько успешно реализованных проектов. Новый механизм разработан так, что покупатель даже в самом худшем случае потеряет только свое время (и, может быть, нервы) – деньги дольщика застрахованы. Предусмотрены разные варианты развития событий, поэтому каждая сторона будет готова к любым неожиданностям.

Сейчас работает предельно простой принцип долевого строительства – покупатель заключает договор с застройщиком на определенную сумму. Далее выбирается способ оплаты – покупатель может внести на счет строительной организации собственные деньги или оформить ипотечное кредитование. Во втором случае средства застройщику перечисляет банк, а покупатель выплачивает эту сумму с процентами финансовой организации. Часть стоимости квартиры возможно погасить материнским капиталом. Полученные деньги застройщик вкладывает в строительство дома, но по своему усмотрению, отследить средства уже невозможно.

С эскроу-счетами все немного иначе. Деньги на покупку квартиры дольщик перечисляет не строительной организации, а банку, в котором открыт специальный счет для сбора средств. Эти деньги так и останутся лежать в неприкосновенности до тех пор, пока строительная организация не будет готова раздавать ключи от квартир своим покупателям. Деньги на возведение многоэтажки выдает аккредитованный банк. Получается, что застройщик берет кредит, а потом гасит его из средств, полученных с продажи квартир в новостройке.

Что такое счета эскроу

Схема кредитования привычна и понятна большинству россиян, но эскроу, хоть и работают по похожему принципу, это совсем другое дело. Получить прибыль с этих денег ни одна из сторон, участвующих в сделке, не сможет. Это то же самое, что хранить средства в собственном кошелке, только с гарантией сохранности и возврата. Покупатель открывает бездепозитный счет, на который перечисляются деньги. Средства будут заморожены до конца строительства дома, воспользоваться ими не сможет никто и ни при каких условиях. Если банк решит пустить их в дело, то тут же лишится аккредитации. Мало того, дело может даже дойти до лишения лицензии и банкротства. Связываться с такими проблемами никому не хочется. Как раз по этой причине малые финансовые организации почти не подают заявки на аккредитацию по работе с эскроу-счетами – не выгодно.

Многое зависит от проектной документации на новостройку. Деньги будут заморожены не только на срок строительства – сверх этой даты банки «накидывают» полгода. Обычно именно столько требуется на то, чтобы ввести дом в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет и раздать дольщикам ключи. В качестве дополнительной страховки строительная организация обязана предоставить информацию о состоянии собственных счетов. Для получения денег на строительство от банка у застройщика должна быть так называемая «подушка» из собственных средств – обычно она составляет примерно 10 процентов от проектной стоимости возведения многоэтажки. Это касается даже массовой застройки и освоения территорий, на каждый дом нужно отдельное разрешение от банка и министерства строительства региона.

Первая, пробная сделка по новым алгоритмам работы была заключена еще в апреле 2018-го года. На темпы и качество строительства работа через эскроу-счета никак не повлияла, новостройка возводится в соответствии с плановой документацией. Большинство крупных российских финансовых организаций уже подготовили «плацдарм» для работы с эскроу-счетами и застройщиками по всей России. К примеру, известный банк «Российский капитал», принадлежащий ДОМ.РФ, уже подготавливает несколько пробных сделок со строительными организациями. Пока такой принцип работы показывает себя с лучшей стороны, хотя для застройщиков это не самый простой процесс. Зато участники долевого строительства будут чувствовать себя увереннее и начнут чаще покупать квартиры в новостройках.

Немного полезной информации

Сколько было резонансных историй по стране с участием обанкротившихся застройщиков и обманутых дольщиков – не сосчитать. Если застройщик по каким-либо причинам не мог исполнить свои обязательства, то дольщик терял свои деньги, в большинстве случаев – безвозвратно. Если строительная организация банкрот или вовсе перестала существовать, то выбить свои деньги просто не с кого, даже если дольщик выиграл суд. А ведь если средства были кредитными, то обманутому покупателю приходилось еще и банку платить ни за что – ни денег, ни квартиры. Финансисты по-человечески сочувствуют, но помочь не могут – раз взяли деньги, то извольте вернуть в установленные сроки. Эскроу счета полностью исключают даже призрачную возможность возникновения такой ситуации.

Факт в том, что риски, связанные со строительной организацией, полностью исключены. Остаются только риски, связанные непосредственно с банком. Но здесь срабатывает другая «подушка безопасности» – точно так же, как другие банковские депозиты, эскроу-счет страхуется Ассоциацией страхования вкладов. Если вдруг финансовая организация будет признана банкротом, то для дольщиков не изменится ничего – застройщик при поддержке Ассоциации просто перезаключит договор с другим банком. Деньги, уже перечисленные на эскроу-счет, переведут на такой же, но в новом банке. На работу с эскроу-счетами уже получили разрешения свыше 50 российских банков. В некоторых случаях банк может позволить застройщику воспользоваться частью средств, размещенных на счете, чтобы уменьшить сумму кредитных денег. Это не правило, а, скорее, исключение.

Звучит все, конечно, очень правильно и красиво, но суровая реальность такова – переход на работу по новым принципам неминуемо спровоцирует рост цен на новостройки. В Министерстве строительства полагают, что серьезного взлета цен ждать не стоит, но застройщики открыто говорят – за каждый квадратный метр жилья придется переплатить 1-2 процента, и это только по минимуму. Но когда сотрудничество войдет в колею, цены должны снизиться. Чтобы не отпугнуть клиентов, банки начали предлагать выгодные условия по ипотечному кредитованию с низкими ставками. Для застройщиков тоже условия вполне приемлемые, банки даже предоставляют отсрочки до момента ввода новостройки в эксплуатацию.

Деньги застройщик получит только тогда, когда дом поставят на учет или если собственник зарегистрирует право собственности в государственных органах. Банк перечисляет деньги на счет застройщику, а тот рассчитывается с кредитором, если строительство производилось на средства банка. Дольщикам важно помнить, что мошенники могут просочиться куда угодно – эскроу-счета значительно лучше защитят от недобросовестных застройщиков. Но договор лучше прочитать внимательно, а еще лучше – прийти в офис застройщика с юристом.

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked *