Для покупателя квартиры в новостройке выбор банка вторичен. Вначале ищется дом и квартира, а уж затем рассматривается кредитная программа. Чаще – из тех, что действуют для данного предмета. Но и этот выбор предполагает тщательный анализ предложений.
В строительных компаниях говорят, что доля продаж с использованием кредитных средств с начала года увеличилась вдвое. Факт свидетельствует не столько о кардинальном изменении условий ипотеки, сколько о невозможности обойтись без кредита при покупке жилья – при установившихся ценах.

Третий не лишний

По оценке специалистов Центра жилищного кредитования «Адвекс. Недвижимость», примерно 20% всех ипотечных заемщиков нацелены на строящееся жилье.
Кредит для приобретения квартир в новостройках можно получить по двусторонней программе банка и застройщика или в «независимом» банке. Есть также возможность заложить имеющуюся недвижимость, а деньги направить на строительство. Последний способ востребован в меньшей степени.
Ведущие строительные компании имеют в активе соглашения о кредитовании покупателей квартиры в строящихся предметах с несколькими банками (до десяти).
Сказать, что число банков, предлагающих кредиты на новостройки, значительно увеличилось, нельзя. Например, ипотечные банки DeltaCredit и Городской ипотечный банк по-прежнему не дают кредиты без залога недвижимости.
Однако те, кто работает в сегменте новостроек, постоянно расширяют круг проверенных объектов. У Московского банка реконструкции и развития и Банка «Санкт-Петербург» по 21 партнеру-застройщику, у Москоммерцбанка – 16, у Сбербанка 18 компаний и более 30 объектов, КИТ Финанс кредитует покупки в 29 предметах от 13 застройщиков.
Но почти две трети участников рынка ипотеки для новостроек сотрудничают с 2-5 компаниями.
Выбор «стороннего» банка, как отмечают эксперты, иногда приносит успех в виде более выгодных условий. Для этого необходима добрая воля двух сторон – банка и застройщика. Банк должен оперативно провести проверку компании и предмета, а застройщик – предоставить нужные документы и внести в договор с покупателем коррективы. Речь о пунктах, обеспечивающих гарантии для кредитора. Необходимо указать, что объект приобретается с использованием заемных средств, и что расторжение договора проходит через банк. Также необходимо зафиксировать в соглашении с застройщиком обязательность оформления залога новой квартиры при регистрации права собственности.
Директор Центра жилищного кредитования «Адвекс. Недвижимость» Ирина Забродина советует покупателям строящихся квартир в первую очередь обращать внимание на надежность застройщика, а уж затем – на условия кредитных программ. «Нужно сравнить процентную ставку в разных банках на стадии строительства, и после приобретения собственности, затраты на ежегодное страхование и срок моратория на досрочное погашение. И по этим показателям выбрать оптимальный именно для вас вариант», – предлагает Ирина Забродина.
Для вас это будет стоить…
Выбор из ограниченного числа «аккредитованных» программ тоже предполагает тщательный анализ условий. Существуют проекта с минимальными ставками, участие в которых может повлечь высокие дополнительные траты. Например, на страховку финансовых рисков, или комиссию за досрочное погашение.
По данным опросов населения на выставке-семинаре «Ипотека. Доступно и комфортно», потенциальные заемщики при выборе банка ориентируются, прежде всего, на размер процентной ставки. А проценты по кредиту зависят от трех главных факторов: размера первого взноса, срока кредитования и формы подтверждения дохода.

Каждый банк ведет собственный риск-менеджмент. «Например, в Райффайзенбанке, ставка по кредиту на новостройки не зависит ни от величины первого взноса (достаточно 10%) и ни от срока кредита (от 1 года до 25 лет)», – отмечает Ирина Забродина.
Но это скорее исключение: чаще, хотя бы один из повышающих ставки факторов, становится решающим.
Ведь чем больше своих средств покупатель квартиры вкладывает в приобретение – тем меньше рискует банк. Чем быстрее он готов расплатиться, тем больше у банка гарантий, тем дешевле кредит обойдется заемщику. Одна оговорка: при условии, что кредит не будет погашен ранее, чем банк «окупит» затраты на его выдачу.
По данным Центробанка, в 2005 году средневзвешенный срок ипотечного кредита составлял 13 лет и 4 месяца, в 2006 году – 15 лет и 2 месяца, а по итогам первого квартала 2007 года – уже 15 лет и 9 месяцев. Граждане стали реже досрочно гасить кредиты.
Снижение процента досрочных погашений эксперты объясняют, в том числе, и более рискованной политикой банков: они вовлекли в число заемщиков менее обеспеченные слои населения, у которых попросту нет возможности гасить кредиты досрочно.
Еще одна причина – рост финансовой грамотности заемщиков, отказ от восприятия кредита как тяжкого бремени, от которого надо избавиться любой ценой. Стало больше тех, кто предпочитает продолжать платить оговоренную сумму, а неожиданные дополнительные доходы – тратить на другие нужды.
Кроме того, некоторые банки, предлагая достаточно лояльные параметры кредита, устанавливают высокие комиссии за досрочное погашение.
Нередко кредитор не делает различий для тех, кто подтверждает доход официальной справкой 2-НДФЛ или документом по форме банка, допускается даже декларативная форма подтверждения дохода. Но распространена и практика повышения ставок для «серых» зарплат (например, НОМОС-Банк прибавляет 1% в год для заемщиков с серой зарплатой, Московский банк реконструкции и развития – 0,25% в год).
Злоба дня
Ситуацию на рынке, по мнению генерального директора «Первого ипотечного агенства» Максима Ельцова, характеризуют, во-первых, ужесточение конкуренции между банками и определенность с применением закона «Об участии в долевом строительстве…», – во-вторых. Некоторые строительные компании начали исполнять требования ФЗ № 214. Прочие, работая по обходным схемам, не испытывают особо пристального внимания надзорных органов. Поэтому и банки стали принимать в залог права по предварительному договору купли-продажи, например.
Но условия по кредитам на новостройки в целом менее лояльны, чем для готового квартиры. Заместитель директора по развитию розничного бизнеса филиала ООО «Москоммерцбанк» Денис Шлыков признает, что андеррайтинг для заемщика, покупающего жилье в новостройке, более жесткий. Банк знает, что покупателя недостроя ждут дополнительные траты: повышенные ставки, аренда квартиры на время строительства, ремонт и пр.
С другой стороны, как отмечает Максим Ельцов, банки стали заметно либеральнее в вопросе переуступок. Раньше покупка недостроенного квартиры у другого дольщика (физлица) исключала ипотеку, сейчас кредитные организации принимают в залог права по договорам переуступки.
В среднем, кредит на строящуюся квартиру дороже, чем на готовую. Ирина Забродина приводит такие оценки: на готовое жилье средние ставки составляют 10,5–11% годовых в рублях и 10% в валюте. Для новостроек, по приблизительной оценке г-жи Забродиной, ставки выше в среднем на 0,5%. Специалисты корпорации Строймонтаж называют в качестве средней цифры 12% годовых в рублях. В частности, у НОМОС Банка на период строительства ставки выше на 3%, разницу в 2% годовых до регистрации собственности установили Росбанк, ВТБ 24, ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк). У Банка «Санкт-Петербург» разница составляет 1%, а МДМ-Банк берет плату за риски в размере 5% годовых в рублях и 3,6% в валюте. Ставки Сбербанка в период строительства выше всего на 0,25% в год, а КИТ Финанс предлагает единые условия на весь период кредита: 9,75% в валюте и 11,75% в рублях.
«Кроме более высоких ставок, – отмечает Максим Ельцов, – покупатель квартиры в новостройке должен быть готов внести из собственных денег не 0–5% от цены квартиры как требуется для готового квартиры, а 10–15%». Есть предложения на 5% (Банк «Санкт-Петербург»). На все 100% по новостройкам согласны лишь ВТБ Северо-Запад и ВТБ 24 (входят в одну группу). Ставки для кредитов на 80–100% цены квартиры на 0,5% в год выше, чем при первом взносе в 40%.
В качестве дополнительного обеспечения на период строительства банк иногда требует залога другой имеющейся в собственности заемщика недвижимости или поручителей. «Сбербанк и ВТБ-24 по некоторым предметам и застройщикам не требуют поручителей, а по другим – наоборот», – отмечает Ирина Забродина. Есть банки, которые ставят обязательным условием страхование финансовых рисков покупателя строящегося квартиры (скажем, ВТБ-24 требует страховой полис для отдельных объектов, его стоимость – 0,74% в год от невыплаченного кредита, увеличенного на 10%).
Двигатель спроса
Одна из «фишек сезона» – объявления застройщиков об ипотеке под небывало низкие ставки. Строймонтаж сообщил о 8% годовых, «М-Индустрия» – о совместной с «Балтинвестбанком» программе под 9%.
Заманчивое предложение должно обеспечить активизацию покупательского спроса. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ЗАО «Строймонтаж» Жанны Даниловой, в настоящее время доля сделок холдинга с использованием ипотечного кредитования составляет 50%. С началом реализации новой проекта с Банком «Санкт-Петербург» эта цифра может увеличиться на 10–20%.
На рекламных стендах информация о том, что предложение действительно в течение года размещена мелким шрифтом. Но Максим Ельцов отмечает, что за счет более низких ставок в первый год экономия примерно равна скидке, которую предоставляют застройщики при 100% оплате квартиры. А уж чьи это деньги – банка или покупателя, – строителю без разницы.
Знакомо: риски есть
Банки перед заключением с застройщиком соглашения об ипотеке проводят проверку юридической чистоты предмета и финансового положения строительной компании. Это дает дополнительные гарантии покупателю квартиры в данных новостройках. Однако эти гарантии не стопроцентны.
Первый риск для покупателя – новые формы договоров. Договор долевого участия дает возможность через суд признать право собственности на квартиру, если дом построен, а деньги за жилье гражданин уплатил. По предварительному договору купли-продажи покупатель – через суд – может требовать возврата вложенных денег или понуждения к заключению основного договора купли-продажи. Если объект не построен, или компания-контрагент покупателя не имеет в собственности оговоренного предмета (квартиры), то и понудожидаться не к чему. В полном соответствии с пословицей «на нет и суда нет».
По укоренившейся практике, заемщик, как и обычный клиент строителей, не застрахован от нарушения сроков строительства. И тем более – сроков регистрации права собственности на построенную квартиру. Велика вероятность, что те дополнительные 0,5–2% годовых, на которые банк поднимает ставку до регистрации собственности и закладной, заемщик будет платить еще год-другой после сдачи дома.
Так же, как и обычный дольщик, ипотечный покупатель рискует получить жилье ненадлежащего качества. Существует вероятность того, что дом будет подключен к электроснабжению по временной схеме. Но от этих неприятностей лекарства пока не придумали.