Если квартира в залоге

Как говорится, от тюрьмы да от сумы – не зарекайся: иногда люди теряют работу, бизнес и доверие близких. И вынуждены (или обязаны) продавать свое имущество.

Конфискованное или залоговое имущество, в частности недвижимость, может быть реализовано тремя способами.

Квартира может быть продана так:

1. Должники сами найдут покупателя, под контролем банка добровольно продадут свое имущество и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на машину или квартиру.

2. Принудительная продажа через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).

3. Продажа вне публичных торгов – регламентирована Законом «Об ипотеке». Согласно данному закону, в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают его своим же структурам, которые на этом зарабатывают.

Подводные камни продажи залога

В целом тема продажи залогового имущества болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии к системе реализации залогов и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов аукционеры практикуют продажу залогового имущества нужным людям и по нужной цене.

Действительно, если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над имуществом и не может указывать банку, кому его продавать. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.

У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои «фишки»: например, размещение объявлений об аукционах в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% — по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% — по уголовным делам.

Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаюквартиртся на реализацию части : половина или треть. Это происходит из-за квартиртого, что арестованные или конфискуемые ы чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).

Правила проведения аукциона

По правилам, начальная цена лота на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона и делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой. Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже имущества. Если отталкиваться от нынешней ситуации на рынке, то за полгода жилье в крупных городах успевает подорожать в среднем на 15-20%. Между тем оценочная стоимость арестованной стоит на месте.

Однако, как мы указывали выше, количество аукционов невелико. Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости имущества, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды. Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден – банкиры предпочитают договариваться со своим должником, который потерял платежеспособность, полюбовно. То есть, продавать залоговое жилье по рыночным ценам через партнерское агентство недвижимости.

«В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты кредита, а остаток возвращают своему клиенту», — говорит председатель правления «Международного ипотечного банка» Юрий Блащук.

Основная часть имущества, выставленного на продажу, находится в регионах. Банкиры объясняют этот феномен спецификой регионального рынка. Дескать, по причине отсутствия платежеспособного спроса в глубинках залоговое имущество реализуется дольше, чем в крупных населенных пунктах. Впрочем, изобилию коммерческих предложений из регионов может быть и другое объяснение — не совсем адекватная оценка рисков клиентов региональными отделениями.

http://podii.com.ua/

Поделиться

Post Comment