Недвижимость, которую предпочтут россияне после кризиса на фондовом рынке

Российский фондовый рынок после кризиса уже показал положительную динамику. Но опасения у инвесторов все же остались: слишком мало прошло времени, чтобы можно было говорить об устойчивой тенденции. Окажется ли российская жилая недвижимость снова в фокусе внимания инвесторов в связи с последними событиями на мировых фондовых рынках? Как это отразится на ценах купли-продажи жилья ? Наблюдается ли уже сейчас повышение покупательской активности? С этими вопросами корреспондент ПРАЙМ-ТАСС обратился к участникам рынка недвижимости : агентствам и девелоперам.

Покупатели и аналитики, которые следят за ценовой политикой на рынке недвижимости , смогли отметить рост цен на жилье, что называется в пределах нормы. Причем нормы характерной именно для этого, постновогоднего периода. “Традиционно весьма инертный, рынок пока не демонстрирует очевидной реакции на события на фондовом рынке. Все показатели спроса и предложения понемногу прирастают /обычными для этого времени года темпами/; цены плавно повышаются в пределах 0,5 проц в неделю”, – прокомментировал изменения начальник отдела аналитики корпорации “ИНКОМ” Дмитрий Таганов.

Раз так, то, вроде бы, и нет повода для волнения. Рынок недвижимости кажется самым стабильным финансовым рынком. Люди, которых привлек растущий в течение года фондовый рынок, играли на нем по большей части непрофессионально. Они могут испугаться текущей ситуации и вернуться к понятному для них активу, замечает директор по связям с общественностью корпорации “Главстрой” Иван Слепцов. С другой стороны, финансовый кризис может значительно снизить платежеспособность потенциальных покупателей и, соответственно, спрос на рынке недвижимости . В этом случае продавцы будут вынуждены прибегнуть к снижению или хотя бы коррекции цен на недвижимость отмечает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Велика ли доля частных инвесторов на Российском фондовом рынке, тех инвесторов, перемещение финансов которых из одной ниши в другую может существенно повлиять на российский девелопмент?

“Основу фондового рынка составляют персональные участники, средства которых, как правило, размещаются в самых ликвидных активах экономики”, – проводит границу между инвесторами коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. Снижение котировок может привести к увеличению интереса к рынку недвижимости , так как падение доходности одного из активов приводит к перераспределению средств в другие. Однако кардинально изменить ситуацию на рынке недвижимости возникший интерес не сможет, потому что основной спрос на нашем рынке формируется за счет обычных покупателей, заключает он.

В такой ситуации можно ожидать спроса со стороны спекулянтов – а это повод для очередного роста цен. Увеличение доходов населения и доступность ипотеки приводят к росту цен на уровне 2-3 проц в месяц. “По моему мнению, проблемы на фондовых рынках могут в краткосрочном периоде увеличить эту цифру до 4-5 проц”, продолжает убеждать А.Остробородов. В свою очередь, заместитель гендиректора по вопросам рыночного развития УК “Стройинвестпроект”, дочернего предприятия Ханты-Мансийского НПФ, Наталья Дробященко называет в качестве критической отметки стоимости квадратного метра в Москве 8 тыс долл, но связывает возможный рост не с изменениями на фондовом рынке, а с неудовлетворенным растущим спросом. По прогнозу руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, рост цен на 2008 г может составить около 15 проц при прочих равных /т.е. при условии сохранения стабильности в экономической и финансовой сфере/, инвестиции на ранний стадиях проекта могут обеспечить несколько большую доходность, однако только в случае, если девелопер дает инвестиционную премию. В любом случае размер последней сегодня значительно ниже, чем год-два назад, добавляет она.

Пока мы говорили о возможном ближайшем будущем в условиях краткосрочной нестабильности. Тем не менее, существует возможность системного кризиса. В случае перерастания финансовой нестабильности в системный кризис “прочие равные” изменятся. В частности, рынок массового жилья в условиях системного кризиса становится более уязвимым, так как такой кризис сказывается и на девелоперах /снижение объемов финансирования/, и на покупателях /снижение платежеспособности и доступности кредитов/, отмечает О.Широкова. В качестве возможной “тихой гавани” при обвале фондового рынка может выступить элитная недвижимость – данный сегмент традиционно более стабилен, менее подвержен паническим настроениям. Поэтому в случае с элитной недвижимостью эффект “перетока” действительно может иметь место, приходит к заключению она.

Люди состоятельные сейчас уходят с рынка акций и прочих финансовых инструментов, чтобы вложить деньги во что-то более стабильное и понятное, например, в недвижимость, которая может приносить доход, как за счет роста цен, так и за счет аренды, анализирует ситуацию заместитель председателя правления корпорации MIRAX GROUP Александр Паперно. “В крайнем случае, в доме всегда можно жить, в отличие от ценных бумаг, которые, в крайнем случае, всегда можно сжечь и погреться у этого костра”, остроумно замечает он. И добавляет: “по моим оценкам, часть инвесторов сейчас придет на рынок недвижимости “.

Что касается самих строительных компаний, то для них последствия могут быть разными. В ближайшее время будет, вероятно, происходить сокращение рабочих мест в мире, что снизит покупательскую способность нижних слоев населения, соответственно так называемый low level строительного рынка /панельное и прочее недорогое жилье/ может столкнуться с проблемами, отмечает А.Паперно.

И тем не менее, большинство экспертов смотрит на будущее российского рынка недвижимости с оптимизмом. А.Паперно считает, что российский рынок, как развивающийся, недооценен и сохранил потенциал роста. Д.Таганов со стопроцентной уверенностью советует покупать недвижимость. Генеральный директор “Дом.ру – Столица” Михаил Мазаев с насмешкой отмечает, что население сейчас занято более распространившимися слухами о дефолте, чем ситуацией на фондовых рынках. Чтобы не говорили аналитики, до предстоящих выборов влияние мирового финансового кризиса россияне вряд ли ощутят, а после выборов вопреки мировой практике цены будут расти. Но и это можно будет объяснить. Чем? Ежегодным весенним ростом цен на жилье.

ПРАЙМ-ТАСС