Что не так с законом о кадастровой оценке

Работа над принципами улучшения алгоритма кадастровой оценки важна и для правительства, и для простых людей. Это правильно, ведь ежедневно по стране проводятся десятки судов, оспаривающих кадастровую стоимость объектов недвижимости. По сути, оценка проводится «наобум», налог на имущество не соответствует реальной стоимости жилого помещения, поэтому люди идут в суды – доказывать, что кадастровая оценка не имеет отношения к действительности. В правительстве справедливо рассудили. Что проще сразу верно оценивать квадратные метры. Чем потом судиться с многочисленными владельцами имущества. Но увы, разработанный пакет поправок даже не успели внести в законодательство, а он уже доказал свою несостоятельность из-за разногласий между экспертами и представителями правительства.

Экзамен на профпригодность

Больше всего ошибок в оценке кадастровой стоимости допускается из-за банального человеческого фактора, то есть, сами оценщики закрывают глаза на многие проблемы. И до конца не ясно, почему так происходит – из-за некомпетентности или банального нежелания работать. Чиновники попытались исключить хотя бы один фактор, а именно – ошибки из-за недостатка опыта и профессионализма. Так возникли поправки, регламентирующие профессиональную подготовку кадров, которые в последствии будут заниматься кадастровой оценкой недвижимости. Владельцы квадратных метров приняли поправку с энтузиазмом – некоторые оценщики даже отказываются выезжать на место, чтобы реально оценить обстановку, поэтому приходится нанимать независимых экспертов за большие деньги. Вот и выходит, что на руках два заключения, а цифры стоят совсем разные – разброс доходит до миллиона рублей! Это влияет и на сумму налога, и на количество денег, вырученных при продаже недвижимого имущества.

Проблема в том, что в этом плане депутаты с экспертами договориться не смогли. Само предложение о квалификационной оценке специалистов вопросов не вызывает. Недостаток состоит в трактовке документа. Изначально предполагалось, что оценщики будут раз в три года сдавать экзамен на профпригодность, а затем получать сертификаты. На практике инициатива провалилась, оценщики не бегут получать сертификаты, даже если успешно сдают экзамен. В законе указано, что такие экзамены – это своего рода «вход в профессию», и в таком случае неясно, зачем идти на риск и сдавать его каждые три года, а в случае провала вылететь из саморегулируемой организации оценщиков. Если же экзамен призван только подтверждать квалификацию оценщика, то требуется изменение формулировки и требований, поскольку существующие поправки к аттестации оценщиков не подходят для промежуточного тестирования профессиональной пригодности.

Да, для оценщиков кадастровой стоимости разработаны методики обучения и сдачи экзаменов, но и сними не все так гладко. Дело в том, что сейчас оценщики сдают экзамены в соответствии с требованиями квалификационной аттестации Министерства экономического развития, которое по факту к работе оценщиков никакого отношения не имеет, поэтому не подходит для профессиональной подготовки кадров. С другой же стороны, оценщики обязаны соответствовать требованиям документа под названием «профстандарт», и где в законе четко указано, что оценщики должны подчиняться пунктам этого документа. Сами работники считают, что квалификационный экзамен и профстандарт – вещи взаимоисключающие, поэтому экзамены стоит отменить. Иначе складывается странная ситуация, когда оценщики даже разобраться не могут, какому из документов подчиняться. А чтобы не лишиться должности, соответствовать нужно и требованиям квалификации, и профстандарту – во многом эти документы не совпадают.

Представители Министерства экономического развития обратились в Министерство труда за разъяснениями по поводу подобных несоответствий. Ответ получился четким и предельно ясным – да, профстандарты установлены, но к законодательству об оценщиках отношения не имеют. Это вызвало возмущение среди работников, проблема на самом деле остро стоит. Но выход нашли в Государственной Думе – там предложили ознакомиться с мнением всех заинтересованных сторон, собрать статистическую информацию, а затем уже делать выводы и разрабатывать обновленные принципы подготовки и аттестации кадров. Для этого в Министерстве экономического развития соберут справку и будут работать над поправками – все сходится на том, что существующие принципы не подходят, но отнимают время, деньги и нервы, что также негативно сказывается на работе оценщиков кадастровой стоимости.

А с кем спорить?

Другой важный момент – подавляющее большинство судебных разбирательств с оценочными органами. Чаще всего в кадастровой оценке объекта недвижимости ошибки незначительные – квадратный метр, тысяча рублей. Поэтому люди предпочитают закрывать глаза на подобные недостатки, чтобы не оставить нервную систему и семейный бюджет в судах. Совсем другое, если счет идет на десятки и сотни тысяч рублей. Высокая стоимость квартиры хороша только при продаже (да и то – только для продавца), настроение сразу портится, как только приходит налоговая квитанция на оплату имущественного сбора. Цены оказываются настолько завышенными, что владельцу квадратных метров приходится идти в суд. К тому же, далеко не всегда кадастровые органы реально оценивают окружающую обстановку. Поскольку с продажи квартиры в некоторых случаях также положено заплатить налог, у государственных органов возникнут вопросы, если квартиру продают дешевле, чем указано в заключении оценщиков.

Грубо говоря, продавца могут обвинить в махинациях – искусственном занижении стоимости квартиры, чтобы не платить налог. Таких людей много, которые в договоре пишут одну цену, а остальное получают от покупателя под расписку. Вдвойне обидно отдавать государству кровно заработанные деньги за то, чего, по сути нет. Многие владельцы недвижимости (чаще всего – из регионов) отмечают, что кадастровая оценка не соответствует реальным показателям. Квартиру оценивают в полтора миллиона рублей, но по факту более 700 тысяч за нее не получишь – нужно ведь учитывать инфраструктуру, доступность и десятки других важных факторов, влияющих на презентабельность жилья. При кадастровой оценке сей параметр часто опускают, опираясь при расчетах исключительно на площадь и общее состояние жилого фонда. Обычные люди считают подобный подход в корне неверным, но приходится мириться – альтернативы нет.

Все несогласные отправляются в суды и оспаривают кадастровую стоимость, но и тут есть масса нюансов. На данный момент оспорить решение возможно либо обратившись в комиссию, либо в порядке судебного разбирательства. Министерство экономического развития предлагает отменить подобный порядок, оставив потребителю возможность обращения за изменением оценки в досудебном порядке. Для этого достаточно подать заявление в Государственное Бюджетное Учреждение, которому теперь и передоверили процесс кадастровой оценки недвижимого имущества. Более того, ГБУ предлагают наделить полномочиями экспертного совета, хотя при СРОО подобные комиссии уже успешно работают. Зачем нагружать одних людей дополнительными полномочиями, а других оставлять без работы – неясно, тем более, что в создании дополнительных экспертных советов пока нет необходимости.

Эксперты же считают, что при подобном раскладе у потребителей не останется возможности оспорить кадастровую оценку. ГБУ будут до последнего доказывать собственную правоту (даже если по факту правда за потребителем). Многие люди просто не станут связываться, ущемляя себя в правах. В законе есть сноска о том, что, если оспорено более 20% оценок от общего числа, руководитель организации теряет должность и возможность занимать руководящие посты на три года. Связываться с подобными проблемами ни один руководитель не станет. И виноватых не найти – если ГБУ своими силами исправит ошибку, то никакого наказания не будет, а пострадавшему – никаких компенсаций. Подобная ситуация наблюдается при разбирательствах с комиссиями – всего 30% трактуется в пользу потребителя. Для сравнения – в суде люди выигрывают до 80% дел.

Что показывает практика

На оценщиков и без того давят со всех сторон. Совсем недавно принят новый закон о государственной кадастровой оценке, люди еще даже не успели в нем толком разобраться и начать работу, как внесли внушительный пакет поправок. Сами оценщики считают, что в разбирательстве не должны принимать решения стороны спора, поэтому необходима организация альтернативных и независимых органов, которые будут проводить независимые расследования. Ничего плохого в подобном принципе работы нет – суд чаще встает на сторону потребителя и намного внимательнее рассматривает дела, во главу таких дел встает объективность. Отдавать ГБУ право экспертной оценки категорически нельзя, потому что учреждение напрямую заинтересовано решить дело в свою пользу. Именно поэтому право решающего голоса должно оставаться за альтернативными органами, которые будут объективно расценивать ситуацию, а не трактовать, исходя из личных предпочтений.

Также практика показывает, то надеяться на конструктивный диалог между простым оценщиком и директором Государственного учреждения не стоит. Проще найти козла отпущения и свалить вину на него, закрыв глаза на собственную халатность. Пока не разработаны приемлемые механизмы выявления ошибок, суды будут продолжаться. Все стороны понимают, что поправки закону нужны, но не сейчас – придется потратить время. Чтобы разобраться с недостатками существующего законодательства, и лишь затем устранять выявленные проблемы. До тех вносить изменения нелогично, закону не дают даже шанса. Сами же оценщики считают, что немедленное внедрение поправок приведет к дополнительной путанице, которую все так старательно стремились избежать. Более того, кадастровую и рыночную оценку недвижимого имущества придется разграничить еще больше – это разные понятия, которые не стоит путать.

Противоречий много, ни одна из сторон не хочет оставаться в накладе. И государству нужны налоги простых граждан, и потребители хотят получать качественные услуги, а не тратить нервы, время и деньги в судах. Слишком много заинтересованных сторон в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества, поэтому Министерство экономического развития и пытается найти ту самую «золотую середину». Пакет поправок планируют подготовить к первому чтению в Государственной Думе. Осталось только дождаться результатов – если руководители проекта примут к сведению советы практиков, то в скором будущем стоит надеяться на изменение процесса кадастровой оценки в лучшую сторону.